Con una recente Sentenza della Corte di Cassazione (n. 25489 del 30 agosto 2022), nel dirimere un contenzioso riferito all’applicazione dell’agevolazione prima casa, i Giudici di legittimità hanno affermato un importante principio secondo il quale il terreno circostante un fabbricato acquisito separatamente dall’immobile principale, seppure soggetto ad un differente trattamento fiscale (non era stata richiesta per esso l’agevolazione prima casa), deve essere considerato come funzionale ed asservito a durevole servizio della casa e, pertanto, ricorrendone le caratteristiche oggettive, in grado di legittimare la natura lussuosa del fabbricato.

Infatti, in base all’art. 5 del D.M. n. 1072/1965, sono considerate di lusso e, pertanto non possono fruire dell’agevolazione tributaria prevista per l’acquisto della prima casa, “le case composte di uno o più vani costituenti unico alloggio padronale aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 200 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine) ed aventi come pertinenza un'area scoperta della superficie di oltre sei volte l'area coperta”.

Nel caso posto al vaglio della Corte di Cassazione, due coniugi e la società venditrice si erano visti notificare un avviso di liquidazione che revocava l’agevolazione prima casa, comminando in aggiunta le corrispondenti sanzioni, a fronte del fatto che l’immobile oggetto di compravendita risultava possedere i requisiti per essere considerato di lusso essendo dotato di una superficie utile complessiva superiore a 200 mq ed avendo come area scoperta pertinenziale un terreno la cui superficie risultava essere superiore di oltre 6 volte l’area coperta.

Nel ricorrere, i coniugi e la parte venditrice avevano sostenuto che il terreno agricolo circostante era censito autonomamente in catasto rispetto al fabbricato principale e non vi era intenzione da parte dei proprietari di asservirlo a servizio del fabbricato, anche se dal rogito le parti l’avevano qualificato come pertinenza.

A sostegno delle loro ragioni, i coniugi lamentavano una violazione di legge compiuta dalla CTR della Lombardia avendo quest’ultima sostenuto erroneamente che:

• l'immobile acquistato avesse le caratteristiche di lusso, non potendo invece computarsi il terreno circostante, per la sua natura agricola, nella superficie utile complessiva ai fini dell'agevolazione prima casa;
• il terreno circostante costituisse pertinenza del fabbricato, nonostante l'autonoma identificazione nel catasto terreni, essendo irrilevante, a tal fine, la dichiarazione fattane al momento della stipulazione della compravendita.

I giudici togati chiamati ad esprimere parere sull’argomento posto in contenzioso hanno attribuito notevole rilevanza alla computabilità dell’estensione del terreno nella determinazione complessiva della superficie dell'area scoperta per stabilire se l'abitazione abbia o meno natura lussuosa, prescindendo dalla circostanza che la parte acquirente non avesse chiesto i benefici prima casa in relazione al terreno acquisito.

Circa la definizione di pertinenza, ciò che viene posto all’attenzione è la nozione generale riportata all’art. 817 del Codice Civile, in base alla quale un bene funzionalmente collegato ad altro è insuscettibile di autonoma e separata disciplina, seguendo anch’esso il regime proprio del bene principale.

Pertanto, per valutare la sussistenza di un rapporto pertinenziale devono essere considerati aspetti oggettivi e soggettivi riferibili alla volontà dell’avente diritto.

Quindi, assunta l’esistenza di un unico proprietario, deve sussistere la presenza di un elemento oggettivo che consiste nella destinazione del bene accessorio a un rapporto funzionale con quello principale, e di un elemento soggettivo, consistente nell'effettiva volontà, espressa o tacita, di destinazione della res al servizio o all'ornamento del bene principale, da parte di chi abbia la disponibilità giuridica e il potere di disporre di entrambi i beni.

Pertanto, una volta accertato il nesso di pertinenzialità in base alla volontà manifestata dalle parti (cosa avvenuta in sede di rogito) la differenza di regime fiscale e l’autonomia della classificazione catastale del terreno non impedisce a questo di concorrere nel computo per la qualificazione tipologica dell’immobile acquistato, secondo i criteri individuati dall’art. 5 del D.M. n. 1072/1965.