La Risposta ad Interpello n. 554 del 7 novembre 2022 fornita dall’Agenzia delle Entrate ci dà modo di fare il punto su un aspetto, alquanto ricorrente nel mondo agricolo, che riguarda le cessioni di fabbricati collabenti presenti all’interno di un fondo agricolo.

Con una impostazione del tutto condivisibile, l’Agenzia delle Entrate, con la citata Risposta, ha precisato che la classificazione catastale della proprietà costituita da un terreno su cui insistono immobili collabenti, al momento della cessione, resta, in generale, il criterio di riferimento principale per applicare il regime di esenzione previsto dal Decreto IVA (numeri 8-bis) e 8-ter) dell’articolo 10 del D.P.R. n. 633/1972), indipendentemente dalla destinazione degli stessi immobili, successiva alla vendita.

Pertanto, se all'atto della cessione il bene è effettivamente inquadrabile nella categoria catastale F/2, in base a elementi oggettivi che ne certifichino lo stato di fatto, come una pertinente e databile documentazione fotografica, nonché apposite perizie tecniche, possibilmente asseverate, che ne offrano una rappresentazione fedele anche dello status quo ante, tale operazione non rientra nel predetto regime di esenzione, bensì in quello ordinario di imponibilità con applicazione dell'IVA del 22% e delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna.

Tuttavia, bisogna considerare che il caso di specie, posto all’esame dell’Amministrazione Finanziaria, riguardava la compravendita di alcuni alberghi diroccati e accatastati nella categoria catastale F/2 (fabbricati collabenti) al fine di una successiva ricostruzione e conversione urbanistica.

Con riferimento al comparto agricolo, invece, spesso può ricorrere la compravendita di fondi al cui interno siano presenti immobili, che presentino requisiti tali da essere qualificati come collabenti (categoria F/2), per i quali lo stato di degrado risulti tale da escluderne l’appartenenza alle fattispecie individuate dall’articolo 10, lettere 8-bis e 8-ter del D.P.R. n. 633/1972.

Ricorrendo una tale fattispecie, tuttavia, nella maggior parte dei casi, trova applicazione il disposto dell’articolo 2 del D.P.R. n. 633/1972 in base al quale l’operazione di compravendita del fondo agricolo non è soggetta ad IVA e stessa sorte spetta ai fabbricati collabenti in esso presenti.

Resta inteso che qualora la cessione non riguardi l’intero complesso del fondo agricolo con annessi i fabbricati collabenti, ma si riferisca esclusivamente alla cessione del fabbricato di categoria F/2 (collabente), l’operazione di vendita sconterà l’aliquota ordinaria del 22%.

Inoltre, per i trasferimenti in cui opera l’esclusione IVA, trova efficacia il principio dell’alternatività IVA/Registro, in base al quale saranno applicate le imposte di registro, ipotecarie e catastali nelle misure previste con riferimento alle qualifiche soggettive delle parti in causa.

In particolare, qualora la cessione del fondo avvenga a favore di un Imprenditore Agricolo Professionale (IAP) o un Coltivatore Diretto (CD) iscritto alla previdenza agricola che si impegni a condurre il fondo senza volontà di cederlo per almeno cinque anni, si potranno applicare le regole del dispositivo meglio noto come Piccola Proprietà Contadina (PPC), in base alle quali l’imposta catastale sarà calcolata nella misura dell’1% e le imposte di registro e ipotecaria verranno applicate in misura fissa (200 euro ciascuna).

Ricordiamo che tale alleggerimento fiscale riguarderà anche i fabbricati presenti nel fondo rustico qualora gli stessi vengano considerati pertinenziali all’attività agricola, aspetto, quest’ultimo, spesso ricorrente con riferimento ai fabbricati collabenti oggetto anch’essi dell’operazione di compravendita immobiliare.

Diversamente, nel caso in cui il trasferimento del fondo agricolo avvenga a favore di soggetti che, seppure qualificati come IAP o CD, non intendano condurlo direttamente per un periodo di almeno cinque anni, le imposte ipotecaria e catastale dovranno pagarsi nella misura fissa (200 euro ciascuna), ma l’imposta di registro sconterà l’aliquota del 9%. 

Per ultimo, precisiamo che se il fondo agricolo viene trasferito a favore di soggetti diversi da quelli più sopra citati, stante l’invarianza delle imposte ipotecaria e catastale (200 euro ciascuna), l’imposta di registro si applicherà nella misura ben più onerosa del 15%.