Orientarsi tra le disposizioni del “Superbonus” non è mai stato semplice, e le recenti ulteriori integrazioni normative apportate dal “Decreto Aiuti-quater” (D.L. n. 176 del 18 novembre 2022) non hanno, di certo, facilitato il compito al contribuente, apportando nuovi incroci tra date ed aliquote applicabili in base alle diverse tipologie di immobili oggetto di intervento.

Al fine di rendere maggiormente organica una disciplina così “frastagliata”, nella presente informativa cercheremo di tracciare uno schema di massima che illustri le differenti situazioni che si possono presentare.

L’art. 9 del “Decreto Aiuti-quater”, è intervenuto a parziale modifica delle disposizioni inserite negli artt. 119 e 121 del D.L. n. 34/2020, con particolare riferimento alle proroghe temporali, ai soggetti beneficiari della detrazione maggiorata e alla rateizzazione dei crediti derivanti dall’esercizio dell’opzione per lo sconto in fattura o per la cessione del credito.

Modifiche apportate in ambito temporale e soggetti beneficiari

Le integrazioni che interessano l’ambito temporale di applicazione della norma e che hanno riflessi diretti sulle aliquote di detrazione da applicare, le troviamo all’interno del comma 8-bis dell’art. 119, D.L. n. 34/2020.

Più specificamente, possiamo prendere in considerazione diverse macro aree di intervento (di maggiore interesse per i nostri clienti), suddividendo le casistiche tra:

• condomìni;
• abitazioni singole (villette) o unità funzionalmente indipendenti;
• edifici da due a quattro unità di unico proprietario o più comproprietari;
• edifici situati nei Comuni terremotati.

Condomìni

Con riferimento ai condomìni, le spese sostenute fino al 31 dicembre 2022 a fronte degli interventi agevolabili con il Superbonus, potranno dare luogo alla detrazione pari al 110%, mentre, per quelle sostenute successivamente e fino al 31 dicembre 2023, la detrazione che ne deriverà sarà pari al 90% (nuova aliquota).

Restano, per il momento, invariate le altre percentuali di detrazione con riferimento ai periodi successivi; infatti, per le spese sostenute nell’anno 2024, l’aliquota della detrazione fiscale sarà pari al 70%, mentre, con riferimento alle spese sostenute nell’anno 2025, la detrazione scenderà al 65%.

Trattasi, in sostanza, del cosiddetto decalage, introdotto a suo tempo dalla “Legge di Bilancio 2022” (Legge n. 234/2021) che, a seguito di tali modificazioni, si presenta come segue:

Condomìni
Spese sostenute fino al 31/12/2022	Detrazione 110%
Spese sostenute nell’anno 2023	Detrazione 90%
Spese sostenute nell’anno 2024	Detrazione 70%
Spese sostenute nell’anno 2025	Detrazione 65%

 

Tuttavia, per i condomìni che, alla data del 25 novembre 2022, abbiano effettuato la Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA) e presentino, entro il 24 novembre 2022, anche una delibera assembleare che autorizza l’esecuzione dei lavori, sarà applicabile una deroga al dispositivo ordinario, grazie alla quale la detrazione nella misura del 110% potrà essere applicata su tutte le spese sostenute fino al 31 dicembre 2023.

Stessa deroga è prevista anche per le spese che si riferiscono agli interventi che prevedono la demolizione e la ricostruzione degli edifici, per i quali, alla data del 25 novembre 2022, risulti presentata l'istanza per l'acquisizione del titolo abilitativo.

Abitazioni singole

Con riferimento alle cosiddette villette o alle singole unità immobiliari funzionalmente indipendenti dotate di accesso autonomo, dobbiamo distinguere due particolari fattispecie che riguardano le tempistiche dei lavori (avviati prima del 1° gennaio 2023) eseguiti dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa/lavoro autonomo:

• la prima consiste nell’avere effettuato almeno il 30% dei lavori entro il 30 settembre 2022;
• la seconda fattispecie rappresenta una situazione in cui, al 30 settembre 2022, non sia stata raggiunta la soglia minima prevista per l’esecuzione dei lavori del 30%.

Nel caso sub. 1, al contribuente sarà consentito di applicare la detrazione del 110% per le spese sostenute fino al nuovo termine del 31 marzo 2023; mentre, il soggetto rientrante nella fattispecie di cui al caso sub. 2, potrà fruire della detrazione al 110% solo per le spese sostenute fino al 30 giugno 2022 e, per le restanti spese, dovrà accontentarsi dei cosiddetti bonus minori.

Ulteriore importante novità, legata alla presente tipologia di immobili, riguarda quei soggetti che iniziano gli interventi ammessi al Superbonus a partire dal 1° gennaio 2023.

Per costoro, infatti, sono richieste particolari condizioni soggettive ed oggettive, che devono essere rispettate per potere fruire dell’estensione temporale al 31 dicembre 2023 per la determinazione delle spese che potranno fruire della detrazione nella misura del 90%.

Ricordiamo che, prima dell’avvento del “Decreto Aiuti-quater”, per tali soggetti, l’opportunità di accedere alla maxi detrazione si sarebbe chiusa al 30 giugno 2022 o, ricorrendone le condizioni, al massimo entro il 31 dicembre 2022.

Riportiamo, di seguito, le condizioni da rispettare per potere godere della sopra citata detrazione del 90%:

• l’unità immobiliare oggetto di intervento deve essere adibita ad abitazione principale;
• il contribuente deve essere titolare di diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione) sull’unità immobiliare oggetto di intervento;
• il contribuente deve possedere un reddito familiare di riferimento, calcolato in base al nuovo quoziente familiare, non superiore a 15.000 euro.

Pertanto, laddove siano rispettate le citate condizioni, il soggetto persona fisica, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa o di lavoro autonomo, per le spese sostenute nell’anno 2023 con riferimento ai lavori eseguiti sulle unità immobiliari singole o dotate di indipendenza funzionale, potrà ottenere l’applicazione di una detrazione d’imposta nella misura del 90%.

Per la determinazione del reddito familiare di riferimento, il rimando normativo è il nuovo comma 8-bis1 dell’art. 119, D.L. n. 34/2020, che ne stabilisce il calcolo come segue:

• si deve considerare la somma dei redditi complessivi posseduti, nell'anno precedente a quello di sostenimento della spesa, dal contribuente, dal coniuge/soggetto legato da unione civile/convivente presente nel nucleo familiare e dai familiari di cui all'art. 12, TUIR, presenti nel nucleo familiare fiscalmente a carico;
• la somma ottenuta secondo i criteri di cui sopra deve essere divisa per una quota, determinata in base ai componenti del nucleo familiare, secondo la seguente tabella:

Nucleo familiare	Divisore del reddito complessivo
contribuente	1
contribuente + coniuge	2
contribuente + coniuge + 1 familiare a carico	2,5*
contribuente + coniuge + 2 familiari a carico	3*
contribuente + coniuge + 3 familiari a carico	4*

*se manca il coniuge, tale valore viene diminuito di 1.

Edifici da due a quattro unità (unica proprietà o comproprietà)

Per tali tipologie di fabbricati (palazzine da due a quattro unità distintamente accatastate appartenenti anche ad unico proprietario o a più persone in comproprietà), valgono le regole già esaminate per i condomìni, con la sola eccezione che per allungare a tutto il 2023 l’applicazione della detrazione al 110% delle spese sostenute, non sarà necessario presentare entro il 24 novembre 2022 la delibera assembleare che autorizza i lavori, ma sarà sufficiente effettuare la Comunicazione (CILA) entro il 25 novembre 2022.

Edifici situati nei comuni terremotati

Gli interventi effettuati sugli edifici danneggiati dal sisma situati nei Comuni colpiti da terremoti verificatisi dopo il 1° aprile 2009, nei quali sia stato dichiarato lo stato di emergenza, ricorrendo determinate condizioni, sono trattati fiscalmente come segue:

• detrazione del 110% sulle spese sostenute fino al 31 dicembre 2025, ma solo per la parte eccedente l’eventuale contributo per la ricostruzione;
• detrazione del 110% con spese maggiorate del 50% e fino al 31 dicembre 2025, nel caso si sia rinunciato al contributo per la ricostruzione.

Rateizzazione dei crediti

Come noto, qualora il contribuente intenda fruire direttamente del credito maturato a fronte degli interventi effettuati, ovvero, esercitando apposita opzione, comunichi all’Agenzia delle Entrate la sua volontà di procedere allo sconto in fattura o alla cessione del credito, lo stesso contribuente (in caso di utilizzo diretto) o il cessionario del credito (in caso di trasmissione a terzi dello stesso) ne utilizzeranno i vantaggi fiscali attraverso la ripartizione dello stesso in cinque o quattro rate annuali di pari importo.

Ebbene, con il “Decreto Aiuti-quater” (D.L. n. 176/2022) è stata ora prevista la possibilità di utilizzare, in dieci rate annuali di pari importo, i crediti d’imposta derivanti dalle Comunicazioni di cessione o di sconto in fattura, inviate all’Agenzia delle Entrate entro il 31 ottobre 2022 e non ancora utilizzati.

A tal fine, dovrà essere trasmessa all’Agenzia un’apposita Comunicazione da parte del fornitore o del cessionario, secondo le modalità attuative che verranno definite da un successivo provvedimento.

Precisiamo che la quota di credito d’imposta non utilizzata nell’anno continua a non poter essere fruita negli anni successivi, né a poter essere richiesta a rimborso.