Le agevolazioni della Piccola Proprietà Contadina (PPC) si applicano agli atti di trasferimento a titolo oneroso di terreni e relative pertinenze, qualificati agricoli in base a strumenti urbanistici vigenti.

Ricordiamo che il D.Lgs. n. 194/2009, disciplinante l’agevolazione, consente ai coltivatori diretti e agli imprenditori agricoli iscritti alla rispettiva previdenza e che intendono acquistare dei fondi agricoli e relative pertinenze, di beneficiare dell’applicazione agli atti di trasferimento dell’imposta di registro e ipotecaria in misura fissa e dell'imposta catastale nella misura dell'1%.

L’oggetto del trasferimento deve essere un terreno agricolo, comprese le eventuali pertinenze. Dirimente è, pertanto, la verifica dello strumento urbanistico, al fine di appurare se l’area che si intende acquistare ha i requisiti per l’applicazione delle agevolazioni di cui all’art. 2, comma 4-bis, D.Lgs. n. 194/2009.

A volte, oggetto del trasferimento sono terreni non compresi in zone agricole che, pur non avendo potenzialità edificatoria, sono qualificati dallo strumento urbanistico in altre categorie (ad esempio, aree di salvaguardia), nelle quali è ammesso l’utilizzo ai fini agricoli. Ebbene, tali aree non possono beneficiare dell’agevolazione PPC, mancando il requisito fondamentale, ovvero la natura agricola.

Sul tema è intervenuta la Corte di Cassazione che, con l’Ordinanza n. 28170/2022, ha ribadito che la circostanza in cui lo strumento urbanistico ammetta l’utilizzazione agricola di un’area non ne implica anche la corrispondente natura agricola. Non assume nemmeno rilevanza il fatto che sulla stessa area possano essere disposti vincoli estremamente stringenti ai fini dell’edificabilità.

Il caso sottoposto ai Giudici di legittimità, riguardava l’acquisto di un terreno ad opera di una Srl agricola. Il terreno, per il quale nell’atto di acquisto erano state invocate le agevolazioni PPC, in base allo strumento urbanistico vigente alla data dell’atto di trasferimento, era situato in parte in zona AS (area di salvaguardia) ed in parte in zona ANT (ambiti non soggetti a trasformazione urbanistica).

I Giudici di legittimità, richiamando i propri precedenti orientamenti (Ordinanze nn. 8136/2011 e 23045/2016), hanno ribadito come, in tema di imposta di registro, per determinare la natura di un bene oggetto di compravendita, al fine di individuare l’aliquota applicabile, occorre fare riferimento alle previsioni urbanistiche vigenti al momento di stipula dell’atto. Sono, pertanto, irrilevanti la concreta utilizzazione o l’utilizzabilità del bene.

I giudici hanno quindi affermato il seguente principio di diritto: “Non è qualificabile come agricola l’area che lo strumento urbanistico generale non qualifichi come tale, limitandosi a consentire lo sfruttamento agricolo dei terreni e ponendo, al contempo, limiti di edificabilità in sintonia con gli scopi della pianificazione”.