Nella presente informativa intendiamo esaminare alcune casistiche ricorrenti in materia di IMU, con particolare riferimento alle abitazioni principali, agli immobili tenuti a disposizione, alle abitazioni distintamente accatastate ed alle pertinenze immobiliari.

Abitazioni principali

Come noto, con la recente Sentenza n. 209 del 13 ottobre 2022, la Corte Costituzionale ha smosso le acque nella definizione di “abitazione principale”, ridefinendone i requisiti determinanti.

Sappiamo, infatti, che un immobile può definirsi abitazione principale qualora il possessore vi abbia stabilito contestualmente la propria residenza anagrafica e la propria dimora abituale, indipendentemente dalla dimora abituale e residenza anagrafica del suo nucleo familiare.

Pertanto, nell’eventualità in cui due immobili situati nello stesso Comune o in Comuni diversi, utilizzati separatamente da due coniugi nel modo evidenziato più sopra (residenza anagrafica e dimora abituale), potranno fruire entrambi dell’esenzione dal versamento dell’IMU in qualità di abitazioni principali.

Ricordiamo che di ciò se ne dovrà tenere conto in sede di versamento del saldo IMU riferito all’anno 2022 che, come sappiamo, scade il prossimo 16 dicembre 2022 (cfr. nostra circolare n. 903 del 5 dicembre 2022).

Tuttavia, può ricorrere il caso che uno dei due immobili, od entrambi, risultino accatastati nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, che qualificano le cosiddette “abitazioni di lusso”.

Ebbene, in tale particolare fattispecie, il proprietario o il titolare dei diritti reali su tale immobile di lusso dovrà versare l’IMU applicando un’aliquota ridotta (pari allo 0,5%, con facoltà del Comune di aumentarla dello 0,1% o diminuirla fino all’azzeramento) ed usufruendo di una detrazione di 200 euro rapportata al periodo dell’anno (durante il quale si protrae tale destinazione) e alla percentuale di possesso.

Anche di queste considerazioni si dovrà tenere conto in sede di versamento del prossimo saldo IMU, rideterminando gli importi da versare in funzione di quanto già corrisposto con la prima rata di giugno 2022.

Immobili tenuti a disposizione

La Sentenza della Corte Costituzionale più sopra citata non ha, invece, influito sull’assoggettamento ad IMU degli immobili tenuti a disposizione, in quanto questi ultimi non potranno mai qualificarsi come abitazione principale, poiché mancanti dei requisiti essenziali della residenza anagrafica e della dimora abituale.

Abitazioni distintamente accatastate

Altro importante requisito da tenere in considerazione per la qualifica di abitazione principale è che la stessa deve ricondursi ad una singola unità immobiliare iscritta o iscrivibile in catasto.

Pertanto, nel caso in cui un soggetto utilizzi come dimora abituale e risieda anagraficamente in un appartamento composto da due unità contigue distintamente accatastate, solamente una di queste potrà usufruire dell’esenzione ai fini IMU in qualità di abitazione principale, mentre l’altra potrà acquisire la qualifica di abitazione principale solamente al verificarsi di un’eventuale fusione catastale (attribuzione di rendita unica e iscrizione unitaria presso il catasto).

Pertinenze

Le pertinenze seguono il destino fiscale dell’abitazione cui si riferiscono e, anche se risultano iscritte separatamente in catasto, in caso siano asservite ad un’abitazione principale, risulteranno esenti o, se l’immobile principale è considerato di lusso, saranno soggette all’aliquota agevolata e alla corrispondente detrazione.

Normalmente, le tipiche pertinenze, affiancate all’unità abitativa a cui si riferiscono, troveranno collocazione all’interno delle seguenti categorie catastali e saranno considerate tali (fiscalmente) nel limite di una per categoria:

• C/2, cantina, soffitta o locale di sgombero;
• C/6, autorimessa o posto auto;
• C/7, tettoia.

Pertanto, qualora le pertinenze risultassero essere eccedenti i limiti quantitativi sopra citati (ad esempio, due autorimesse), la pertinenza eccedente (la seconda autorimessa) dovrà essere assoggettata ad IMU applicando le aliquote previste per gli altri immobili (aliquota base 0,86%, aumentabile dal Comune fino all’1,06% o diminuibile fino all’azzeramento).

Aree pertinenziali

L’art. 1, comma 746 della Legge 160/2019 dispone che per determinare l’IMU occorre utilizzare il valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione. Tale valore può quindi mutare di anno in anno.

La nuova definizione di fabbricato disposa dalla disciplina IMU, introdotta dal 1° gennaio 2020 dalla L. 160/2019, impone di verificare la presenza di aree edificabili che precedentemente erano considerate pertinenziali, ad un fabbricato e, conseguentemente, non erano direttamente assoggettate all’imposta comunale. Infatti, dal 2020, si considerano parte integrante del fabbricato le aree occupate dalla costruzione e quelle che ne costituiscono pertinenza esclusivamente ai fini urbanistici, purché accatastate unitariamente.

Aree edificabili possedute dai CD e dagli IAP

Invece, non sono considerate edificabili ai fini IMU, ancorché siano tali dal punto di vista urbanistico, le superfici possedute e condotte da Coltivatori Diretti e Imprenditori Agricoli Professionali iscritti alla relativa previdenza, comprese le società agricole, sulle quali persiste l’utilizzazione agro-silvo-pastorale, mediante l’esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura e all’allevamento di animali.