Nel contesto delle compravendite immobiliari, non è raro che un preliminare di compravendita coinvolga un fondo rustico in comproprietà, ossia di proprietà di più soggetti.

In questo scenario, è fondamentale che tutti i comproprietari partecipino alla stipula del compromesso. Tuttavia, se il preliminare di un bene pro indiviso è stato sottoscritto solo da alcuni dei comproprietari, sorgono questioni cruciali riguardo alle azioni legali a disposizione del promissario acquirente nel caso in cui, al momento del rogito notarile, manchino ancora le firme degli altri partecipanti alla comunione.

Risultati legali nell'ipotesi di mancata stipula da parte di tutti i comproprietari

In generale, se una delle parti coinvolte in un contratto si rifiuta di adempiere, l'altra parte può ricorrere all'art. 2932 del Codice Civile, ottenendo una sentenza che produce gli stessi effetti del contratto non concluso, a meno che ciò sia impossibile o sia escluso dal titolo. Tuttavia, la questione chiave è se questo rimedio sia effettivamente azionabile in caso di preliminari di compravendita in comproprietà, e su questo punto la giurisprudenza si è divisa in base a due casi principali.

Il primo caso: il compromesso è stato sottoscritto da uno dei promittenti venditori anche in nome degli altri comproprietari che, in seguito, si rifiutano di stipulare il contratto definitivo di compravendita. In questo caso, il promittente venditore si è impegnato a garantire l'obbligazione del terzo, ovvero degli altri comproprietari. Tuttavia, se il comproprietario che non è parte del preliminare non fornisce il suo consenso al promittente venditore o non gli vende la sua quota, l'unico responsabile nei confronti del promissario acquirente rimane il promittente venditore. Il promissario acquirente non può chiedere l'esecuzione in forma specifica del contratto non concluso ai sensi dell'art. 2932 del Codice Civile, poiché la sentenza del Giudice non può modificare il rapporto originariamente voluto dalle parti con il contratto preliminare.

Il secondo caso: il compromesso è stato sottoscritto da uno solo dei comproprietari, mentre gli altri partecipanti alla comunione si sono rifiutati di sottoscriverlo e non hanno partecipato alla stipula del rogito. Anche in questo caso, la mancanza del consenso di uno dei comproprietari determina la nullità dell'intero contratto preliminare. Il promissario acquirente non può agire ai sensi dell'art. 2932 del Codice Civile per richiedere il trasferimento della sola parte del bene promessa in vendita, corrispondente alla quota di titolarità del promittente venditore.

L'orientamento della giurisprudenza

L'orientamento prevalente nella giurisprudenza è quello di considerare nullo il preliminare di un bene pro indiviso stipulato solo da alcuni dei comproprietari. Questo significa che è essenziale che tutti i comproprietari siano presenti al momento della stipula del preliminare, poiché in caso contrario, se il promittente venditore non ottiene il consenso degli altri comunisti o non acquista la loro quota prima della stipula del rogito, il preliminare non produrrà alcun effetto e al promissario acquirente sarà precluso il rimedio previsto dall'art. 2932 del Codice Civile.

In conclusione, la complessa questione dei preliminari di compravendita in comproprietà richiede attenzione e cautela da parte di tutte le parti coinvolte. La corretta gestione di questi aspetti legali è fondamentale per evitare complicazioni e controversie in un contesto già complesso come quello delle compravendite immobiliari.