Come noto, l’art. 3-quinquies, D.L. n. 34/2019, è intervenuto sull’art. 26, TUIR, stabilendo che i redditi derivanti da contratti di locazione di immobili abitativi, se non percepiti, non concorrano alla formazione del reddito.

A tal fine, tuttavia, è necessario attestare la mancata percezione dei canoni di locazione mediante l’intimazione di sfratto per morosità o l’ingiunzione di pagamento.

Il locatore di immobili abitativi che non ha percepito i canoni di locazione 2022 contrattualmente previsti, ma ha ingiunto il pagamento al conduttore o intimato lo sfratto per morosità entro il termine di presentazione della relativa Dichiarazione dei redditi, può dunque legittimamente dichiarare la sola rendita catastale.

Sul punto, le istruzioni per la compilazione del Modello 730/2023 prevedono la possibilità di indicare nel Quadro B, “Redditi dei fabbricati e altri dati”, a colonna 7, “CASI PARTICOLARI”, il codice “4”, concernente proprio l’ipotesi in cui in relazione a un immobile abitativo locato non siano stati percepiti, in tutto o in parte, i canoni 2022 e, entro il termine di presentazione della relativa Dichiarazione dei redditi, sia stata effettuata l’ingiunzione di pagamento o l’intimazione di sfratto per morosità.

 

 

In particolare, qualora il canone di locazione sia stato percepito solo per una parte dell’anno, deve essere compilato un unico rigo, riportando a colonna 6 la quota di canone effettivamente percepita e indicando a colonna 7 il codice “4”.

In relazione alle imposte versate sui canoni di locazione venuti a scadenza nel corso del procedimento giurisdizionale di sfratto per morosità, è espressamente previsto che sia riconosciuto al locatore un credito d’imposta di pari ammontare, da utilizzare in Dichiarazione dei redditi (in alternativa è possibile presentare apposita istanza di rimborso).

Nel Modello 730/2023 tale credito d’imposta trova collocazione nel Quadro G, a rigo G2. Per la sua determinazione è necessario calcolare le imposte pagate in eccesso, in relazione ai canoni non percepiti, riliquidando la Dichiarazione dei redditi di ciascuno degli anni per i quali, in base all’accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento di convalida di sfratto per morosità del conduttore, siano state pagate maggiori imposte per effetto dei canoni di locazione non riscossi.

Il credito d’imposta può essere indicato nella prima Dichiarazione dei redditi utile successiva alla conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida dello sfratto e, comunque, non oltre il termine ordinario di prescrizione decennale di cui all’art. 2946, Codice Civile.

Di conseguenza, nel Modello 730/2023 è possibile calcolare il credito d’imposta de quo in relazione alle dichiarazioni presentate nei dieci anni precedenti (non oltre quella relativa al 2012), a condizione che, per ciascuna delle annualità, risulti accertata la morosità del conduttore nell’ambito del procedimento di convalida dello sfratto conclusosi nel 2022.

L’eventuale successiva riscossione totale o parziale dei canoni per i quali si è beneficiato della detassazione o del credito d’imposta comporta l’obbligo di dichiarare il maggior reddito imponibile tra i redditi soggetti a tassazione separata (salvo opzione per la tassazione ordinaria), anche nell’ipotesi di contratto di locazione con cedolare secca.

Al ricorrere di tale ipotesi occorre indicare, a rigo D7 del Modello 730/2023, il codice “3”, identificante i canoni di locazione percepiti nel corso del 2022 ma non assoggettati a tassazione negli anni precedenti (soggetti a tassazione separata).