Con la conversione in legge del D.L. n. 198/2022, c.d. Decreto Milleproroghe, e l’inserimento all’art. 3 del comma 10-quinques, sono stati sospesi, con efficacia retroattiva, i termini di prima casa per il periodo compreso tra il 1° aprile 2022 ed il 30 ottobre 2023.

La norma, in particolare, sospende i termini previsti per le seguenti agevolazioni:

• acquisto della prima casa^[1], ai fini dell’applicazione dell’imposizione agevolata relativamente all’imposta di registro e dell’IVA, ovvero il termine di 18 mesi dall’acquisto entro il quale l’acquirente deve stabilire la propria residenza nel Comune in cui è ubicato l’immobile acquistato (termine prorogato a 30 mesi nel caso di immobili sottoposti a interventi trainanti di riqualificazione energetica ai fini del Superbonus 110%);
• credito d’imposta per il riacquisto della prima casa, ai sensi dell’art. 7, Legge n. 448/1998, in base al quale in capo al soggetto che, entro un anno dall’alienazione della casa precedentemente acquistata con le agevolazioni prima casa di cui alla Nota II-bis, art. 1, Tariffa, Parte I, D.P.R. n. 131/1986, acquisisce a qualsiasi titolo un’altra casa di abitazione in presenza delle medesime condizioni per l’applicazione delle agevolazioni prima casa.

In relazione alle agevolazioni prima casa di cui al punto a), si ritiene che i termini possano considerarsi prorogati anche nell’ipotesi di agevolazioni prima casa per acquisti avvenuti per successione e donazione, i cui effetti, nei casi di specie, si riflettono ai soli fini dell’applicazione dell’imposta ipotecaria a catastale in misura fissa (200 euro cadauna).

La sospensione dei termini per l’agevolazione prima casa si ritiene applicabile anche all’acquisto della prima casa effettuato da giovani under 36 ai sensi dell’art. 64, comma 6, D.L. n. 73/2021, oggetto di proroga al 31 dicembre 2023 ad opera dell’art. 1, comma 74, Legge n. 197/2022.

Le agevolazioni per l’acquisto della prima casa decadono nel caso in cui l’abitazione, il cui atto di acquisto è stato oggetto dei benefici, sia alienata prima che siano trascorsi cinque anni dall’acquisto. Tuttavia, tale decadenza non opera qualora il contribuente acquisti un altro immobile da adibire ad abitazione principale entro un anno dalla rivendita. La proroga interviene sul termine di un anno entro il quale il soggetto deve riacquistare un immobile da destinare ad abitazione principale per non decadere dalle agevolazioni.

Proroga su proroga

La norma sospende i termini sopra indicati nel periodo compreso tra il 1° aprile 2022 ed il 30 ottobre 2023. I termini sospesi riprenderanno a decorrere dal 31 ottobre 2023.

Pertanto, ad esempio, nel caso di acquisto di un’abitazione con le agevolazioni prima casa effettuato dal 1° aprile 2022 al 30 ottobre 2023, il termine di 18 mesi previsto per il trasferimento della residenza nel Comune in cui è ubicato l’immobile decorrerà dal 31 ottobre 2023, cosicché il termine ultimo per trasferire la residenza sarà il 30 aprile 2025 (ossia, entro 18 mesi dal 31 ottobre 2023).

Qualora il soggetto che, nel quinquennio precedente, abbia acquistato un immobile con i benefici prima casa lo alieni nel periodo compreso tra il 1° aprile 2022 e il 30 ottobre 2023, il termine di un anno entro il quale deve acquistare un nuovo immobile da destinare ad abitazione principale termina il 31 ottobre 2024 (un anno a partire dal 31 ottobre 2023).

La proroga prevista dal D.L. n. 198/2022 potrebbe incidere su dei termini già oggetto dell’analoga sospensione dei termini prevista dall’art. 24, D.L. n. 23/2020. Con tale disposizione, in piena fase pandemica, è stata disposta la sospensione dei termini per le medesime agevolazioni (prima casa e riacquisto prima casa) nel periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 ed il 31 marzo 2022.

Ad esempio, nel caso di un soggetto che abbia acquistato con le agevolazioni prima casa un immobile il 31 gennaio 2020, impegnandosi a trasferire la propria residenza entro 18 mesi, lo stesso avrebbe dovuto provvedervi entro il 31 luglio 2021.

A seguito della sospensione prevista dall’art. 24, D.L. n. 23/2020, il termine dal 31 luglio 2021 si è prorogato al 9 agosto 2023. Con la nuova sospensione disposta dal D.L. n. 198/2022, tale termine risulta ora ulteriormente prorogato al 9 marzo 2025.

Effetti retroattivi

La sospensione disposta dal D.L. n. 198/2022 è entrata in vigore lo scorso 28 febbraio 2023, con la conversione nella Legge n. 14/2023.

Coloro che nel periodo compreso tra il 1° aprile 2022 e l’entrata in vigore dell’ulteriore proroga, ritenendo di essere decaduti dalle agevolazioni, abbiano chiesto all’Agenzia delle Entrate di rideterminare l’imposta, provvedendo a versare le maggiori somme dovute, per espressa previsione del comma 10-quinques non possono richiedere il rimborso di quanto già versato.

Nello stesso periodo (1° aprile 2022-28 febbraio 2023) l’Amministrazione Finanziaria potrebbe aver attivato delle procedure per il recupero dell’imposta, essendo decaduti i termini previsti dalle agevolazioni prima casa.

In tal caso, la norma ha fatto salvi gli atti notificati dall’Agenzia delle Entrate entro il 28 febbraio 2022, per i quali non potrà essere dunque richiesto il rimborso.

In questi casi si determinano, quindi, delle disparità di trattamento tra chi non si è attivato o non ha ricevuto un avviso dall’Agenzia delle Entrate entro il 28 febbraio 2023 rispetto ad altri soggetti che avrebbero potuto potenzialmente beneficiare della sospensione ma che, nelle more dell’entrata in vigore della disposizione, hanno pagato o ricevuto gli avvisi di liquidazione dall’Amministrazione Finanziaria.

 

^[1] Nota II-bis all'art. 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al Testo Unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, di cui al D.P.R. n. 131/1986.