Come noto, l’art. 4, D.L. n. 50/2017, fa rientrare nell’ambito delle c.d. “locazioni brevi”, i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare.

Tuttavia, il comma 3 del medesimo art. 4, D.L. n. 50/2017, assimila alle locazioni brevi anche i contratti di sublocazione ed i contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi, stipulati alle stesse condizioni che configurano una locazione breve (durata massima di 30 giorni, presenza di eventuali servizi accessori, ecc.).

Come precisato dall’Agenzia delle Entrate nella Circolare n. 24/E/2017, i redditi derivanti dal contratto di locazione breve stipulato dal comodatario devono essere (eccezionalmente) imputati al comodatario e qualificati come redditi diversi, assimilandoli ai redditi derivanti dalla sublocazione.

Tale indicazione opera in deroga a quanto generalmente previsto per i redditi degli immobili concessi in comodato, che devono essere comunque imputati al proprietario o al comodante quali redditi fondiari.

Di conseguenza, limitatamente ai contratti di locazione breve di cui all’art. 4, D.L. n. 50/2017, stipulati dal comodatario:

• il comodante resta titolare del reddito fondiario derivante dal possesso dell’immobile oggetto di comodato;
• il comodatario (locatore) diventa titolare del reddito derivante dal contratto di concessione in godimento, qualificabile come reddito diverso assimilabile alla sublocazione (per il quale è peraltro ammessa l’opzione per la cedolare secca).

Nell’ambito del Modello Redditi PF, i redditi derivanti dalle locazioni brevi possono essere quindi dichiarati:

• nel quadro RB (quadro B nel Modello 730/2023), qualora si tratti di redditi fondiari, secondo le regole ordinarie ad essi applicabili;
• nel quadro RL (quadro D nel Modello 730/2023), qualora si tratti di redditi diversi derivanti dalla sublocazione breve o dalla locazione breve stipulata dal comodatario.

Occorre poi considerare che per i redditi fondiari e i redditi diversi si applicano diversi principi di imputazione temporale.

In particolare, siccome per i redditi diversi opera il principio di cassa, i redditi percepiti nel periodo d’imposta 2022 dovranno essere imputati integralmente a tale annualità, a prescindere da quando il contratto di sublocazione o locazione del comodatario abbia avuto esecuzione. Per i redditi fondiari, invece, opera il principio di competenza e, pertanto, il reddito fondiario derivante dalle locazioni effettuate nel 2022 deve essere indicato nel Modello 730/2023, ancorché il relativo corrispettivo non sia stato ancora percepito.

Si ricorda, inoltre, che in presenza di un intermediario, i redditi da locazione breve sono soggetti all’obbligo di ritenuta e di certificazione. In sede di compilazione del Modello Redditi 2023, occorre dunque tener conto dei dati inseriti nella Certificazione Unica, quadro “Certificazione redditi - Locazioni brevi”, tenendo conto del fatto che la Certificazione Unica segue il principio di cassa, che non è tuttavia applicabile a tutti i redditi prodotti dalle locazioni brevi.

Come indicato dalle istruzioni per la compilazione del quadro LC (posto che sulle locazioni brevi e possibile optare per la cedolare secca), atteso che nel Modello Redditi PF 2023 confluiscono i redditi 2022, nella colonna 4 di rigo LC1, “Ritenute CU locazioni brevi”, devono confluire le ritenute certificate nel quadro “Certificazione redditi - Locazioni brevi” della Certificazione Unica 2023, relative all’anno 2022, per le quali, quindi, la casella “Anno” di colonna 4 del quadro “Certificazione redditi - Locazioni brevi” della CU 2023 è valorizzata con l’annualità 2022.

Quest’ultima casella, in particolare, deve essere sempre valorizzata con l’anno 2022, qualora la casella di colonna 21, “Locatore non proprietario”, sia barrata, poiché si tratta di sublocazioni o di locazioni brevi del comodatario che, configurando redditi diversi, adottano il principio di cassa; di conseguenza, anche se riferiti a contratti svolti nel 2021 o 2023, i redditi percepiti nel 2022 (e confluiti nella CU 2023) in relazione a tali contratti devono essere indicati nel Modello Redditi PF 2023.