In relazione alla rivalutazione dei terreni agricoli ed edificabili, con l’Ordinanza n. 3462 del 25 gennaio 2023, la Corte di Cassazione ha stabilito che la redazione e l’asseverazione della perizia di stima possano essere effettuate anche successivamente alla stipula dell’atto di vendita del terreno che, peraltro, non deve necessariamente riportare il valore di perizia.

Evoluzione normativa

Come noto, l’art. 7, Legge n. 448/2001, ha introdotto la possibilità di rivalutare il costo di acquisto di terreni e partecipazioni, previo versamento di un’imposta sostitutiva.

Lo scopo della rivalutazione è di rideterminare, aggiornandolo, il costo di acquisto di terreni e partecipazioni, al fine di conseguire una minore plusvalenza tassabile all’atto della loro cessione: in luogo del costo o del valore di acquisto iniziale, infatti, è preso a riferimento, ai fini della determinazione dell’eventuale plusvalenza, il valore attribuito al bene dalla perizia giurata di stima.

Nel corso degli ultimi anni, tale opportunità è stata oggetto di reiterate proroghe. Da ultimo, l’art. 1, commi da 107 a 109, Legge n. 197/2022, c.d. Legge di Bilancio 2023, ha riproposto la possibilità di rideterminare il costo di acquisto di:

• terreni edificabili e agricoli posseduti a titolo di proprietà, usufrutto, superficie ed enfiteusi;
• partecipazioni possedute a titolo di proprietà o di usufrutto.

La nuova rivalutazione opera in relazione ai terreni e alle partecipazioni posseduti alla data del 1° gennaio 2023, non in regime impresa, da persone fisiche, società semplici, associazioni professionali ed enti non commerciali.

Rispetto alle precedenti versioni dell’agevolazione, è ora previsto che la rideterminazione del valore sia estesa alle partecipazioni negoziate in mercati regolamentati o sistemi multilaterali di negoziazione. In questo caso, per la determinazione della plus/minusvalenza può essere assunto, in luogo del costo di acquisto, il valore normale di cui all’art. 9, TUIR, con riferimento al mese di dicembre 2022, assoggettato ad imposta sostitutiva delle imposte sui redditi.

Ai fini della rivalutazione, è richiesta, entro il termine del 15 novembre 2023:

• la redazione e l’asseverazione della perizia di stima;
• il versamento dell’imposta sostitutiva, fissata nella misura (unica) del 16%.

L’imposta sostitutiva può essere versata in un’unica soluzione o in un massimo di tre rate annuali di pari importo; sulle rate successive alla prima sono dovuti gli interessi del 3% annuo.

I termini per la redazione e l’asseverazione della perizia di stima

Con Risoluzione n. 53/E/2015, l’Agenzia delle Entrate, mutando il proprio precedente orientamento, ha legittimato la possibilità di asseverare la perizia di stima di un terreno in data successiva all’atto notarile di cessione del medesimo.

Secondo l’Amministrazione Finanziaria, tuttavia, tale perizia di stima deve essere necessariamente redatta anteriormente all’atto di vendita, stante l’obbligo di indicarvi il valore di perizia. Per di più, ai sensi dell’art. 7, Legge n. 448/2001, il valore di perizia costituisce (anche) il valore normale minimo di riferimento dei terreni ai fini della determinazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale.

Nell’ambito della recente Ordinanza n. 3462 del 25 gennaio 2023, la Corte di Cassazione si è espressa su una controversia insorta tra l’Agenzia delle Entrate e un contribuente, che ha inteso beneficiare della rivalutazione in esame per la cessione di un terreno edificabile.

Nel caso di specie, in particolare, l’Agenzia delle Entrate ha recuperato a tassazione IRPEF parte della plusvalenza emergente dalla cessione del terreno, sulla base della circostanza che la redazione e l’asseverazione della relativa perizia di stima era intervenuta solo a distanza di diversi mesi dall’atto di compravendita (ma pur sempre entro i termini di Legge).

La Corte di Cassazione ha respinto la pretesa dell’Amministrazione Finanziaria, confermando la sentenza favorevole al contribuente espressa dalla Commissione Tributaria Provinciale e Regionale.

Secondo i Giudici di legittimità, in particolare, gli effetti fiscali della rivalutazione non vengono meno se la redazione e l’asseverazione della perizia di stima del valore del terreno sono effettuate successivamente all’atto di cessione, essendo sufficiente che tali adempimenti siano svolti entro i termini indicati dalla norma istitutiva dell’agevolazione per il perfezionamento della rivalutazione (nel caso, entro il 30 giugno 2006).

È inoltre priva di fondamento la tesi sostenuta dall’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate, secondo cui la perizia, anche se asseverata dopo il rogito di trasferimento del terreno, debba essere comunque redatta prima di tale atto giacché, qualora la redazione intervenga successivamente alla vendita, il cedente non può esplicitare l’avvenuta rivalutazione nel rogito notarile, rendendo così inutilizzabile il meccanismo agevolativo in esame.

Infatti, come sancito da costante giurisprudenza della Corte di Cassazione, la mancata indicazione nell’atto di vendita del valore del terreno edificabile, come rideterminato a norma dell’art. 7, Legge n. 448/2001, non costituisce condizione ostativa alla facoltà del contribuente di assumere come valore iniziale, in luogo del costo o del valore di acquisto, quello individuato dalla perizia di stima, stante l’assenza di limitazioni poste dalla Legge e l’irrilevanza di quanto previsto da atti non nomativi, come le circolari amministrative.