La rettifica della rendita catastale di un immobile, specie quando l’Ufficio attribuisce una rendita ed una categoria catastale sensibilmente diverse da quelle attribuite attraverso la procedura DOCFA, richiede delle motivazioni dettagliate e, se il caso, anche l’effettuazione di un sopralluogo, pena la nullità dell’atto di rettifica.

Tale principio è stato recentemente ribadito dalla Corte di giustizia di primo grado di Forlì (Sentenza n. 127/2023). I Giudici forlivesi hanno annullato l'avviso di accertamento catastale impugnato riguardo alla determinazione della rendita catastale di un immobile oggetto di revisione della rendita. L’Ufficio ha provveduto alla rettifica della rendita catastale senza fornire una motivazione adeguata e senza effettuare alcun sopralluogo.

L’immobile in questione era una villa stile liberty destinata ad attività di agriturismo. In un primo momento veniva contestata la compatibilità dell’immobile ad attività agrituristica. I ricorrenti, però, avevano dimostrato di disporre delle autorizzazioni per l’esercizio dell’attività agrituristica e di svolgere effettivamente tale attività. L’Ufficio, nonostante abbia riconosciuto l'accatastamento corretto dell'immobile nella categoria D/10 (agriturismo), ha mantenuto inalterata la determinazione della rendita catastale senza una motivazione sufficiente. Pertanto, i Giudici hanno annullato il provvedimento dell'Ufficio riguardo alla determinazione della rendita catastale.

Il caso

Una ONLUS cesenate presentava ricorso presso la Corte di Giustizia Tributaria di Primo Grado contro un avviso di accertamento catastale. L'avviso riguardava la nuova determinazione del classamento e della rendita catastale di un'unità immobiliare nel Comune di Cesena concesso in affitto ad un agriturismo unitamente al fondo circostante.

L’ONLUS richiedeva l'annullamento dell'avviso, affermando che l'immobile fosse adibito all'attività agrituristica da parte della società agricola affittuaria.

L'Agenzia delle Entrate ha respinto la richiesta di riconoscimento della ruralità dell'immobile per mancanza del requisito della “prevalenza” dell'attività agricola. Inoltre, l'Agenzia delle Entrate ha sostenuto la mancanza dei documenti (bilanci) che attestino la prevalenza dell'attività agricola, nonché delle autorizzazioni per l'esercizio dell’attività agrituristica rilasciate dagli Enti competenti (Regione e Comune).

Di conseguenza, l'Ufficio ha riclassificato l'immobile in una diversa categoria catastale (da D/10 a D/2) e ha determinato una nuova rendita catastale sulla base delle caratteristiche dell'immobile. La ricorrente ha contestato l'avviso di accertamento per mancato assolvimento dell'onere della prova da parte dell'Ufficio e per carenza di motivazione.

La decisione

Dopo aver udito le argomentazioni delle parti e visionato gli atti del procedimento, la Corte di giustizia tributaria di primo grado ha annullato l'avviso impugnato in merito alla determinazione della rendita catastale. La Corte ha ritenuto che l'Ufficio avrebbe chiesto una rettifica della rendita catastale senza fornire una motivazione adeguata. Inoltre, l'Ufficio ha basato la sua valutazione su una diversa classificazione catastale dell'immobile, senza effettuare alcun sopralluogo. La Corte ha quindi stabilito che l'Ufficio ha violato le disposizioni che regolano la procedura di modifica catastale e ha emesso un provvedimento privo di motivazione sufficiente.

La Corte ha anche rilevato che, nonostante l'Ufficio avesse riconosciuto l'accatastamento corretto dell'immobile in D/10 (agriturismo), ha mantenuto inalterata la determinazione della rendita catastale senza una motivazione adeguata. Di conseguenza, il provvedimento dell'Ufficio è stato annullato per quanto riguarda la determinazione della rendita catastale.

La Corte ha concluso evidenziando che l'Ufficio ha l'obbligo di fornire una motivazione sufficiente, soprattutto quando si discosta dalla proposta formulata dal contribuente. Poiché l'Ufficio non ha soddisfatto tale obbligo, la Corte ha annullato il provvedimento impugnato in merito alla determinazione della rendita catastale.

L'avviso di accertamento è stato parzialmente annullato dall'Ufficio attraverso l'esercizio del potere di autotutela, in quanto è stato riconosciuto l'accatastamento corretto dell'immobile in D/10 (agriturismo).