Con la Risposta ad Interpello n. 392 del 24 luglio 2023, l'Agenzia delle Entrate ha reso chiarimenti in relazione alla detrazione dell'IVA assolta per l'acquisto di un immobile a destinazione abitativa, adibito a casa-vacanze. Secondo l’Amministrazione Finanziaria, in particolare, qualora l’attività turistico-ricettiva sia svolta da una società e le relative prestazioni siano assoggettate ad imposta, l’IVA corrisposta per l’acquisto dell’immobile risulta detraibile, ancorché relativa ad un immobile ad uso abitativo.

La detrazione dell’IVA corrisposta per l’acquisto di immobili ad uso abitativo

L’art. 19-bis1, D.P.R. n. 633/1972, contempla delle ipotesi di esclusione o di limitazione della detrazione per taluni beni e servizi. In particolare, ai sensi del comma 1, lett. i), dell’art. 19-bis1, D.P.R. n. 633/1972, non è ammessa in detrazione l'imposta relativa all'acquisto di fabbricati, o di porzioni di fabbricato, a destinazione abitativa, né quella relativa alla locazione o alla manutenzione, recupero o gestione degli stessi, salvo che per le imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale dell'attività la costruzione degli stessi.

La disposizione non si applica per i soggetti che esercitano attività che danno luogo alle operazioni esenti di cui al n. 8) dell'art. 10, D.P.R. n. 633/1972, che comportano la riduzione della percentuale di detrazione a norma dell'art. 19, comma 5, e dell'art. 19-bis, D.P.R. n. 633/1972.

La ratio di questa indetraibilità oggettiva va ravvisata, in linea generale, nell'esigenza di evitare indebite detrazioni di imposta nei casi in cui l'acquisto abbia ad oggetto beni (come i fabbricati abitativi), nonché servizi relativi a detti beni, suscettibili di essere utilizzati promiscuamente, sia nell'attività d'impresa sia per finalità ad essa estranee.

In merito alla distinzione tra immobili a destinazione abitativa ed immobili strumentali, occorre aver riguardo alla classificazione catastale degli stessi, a prescindere dal loro effettivo utilizzo. Rientrano, pertanto, nella categoria degli immobili ad uso abitativo tutte le unità immobiliari catastalmente classificate o classificabili nelle categorie da A/1 ad A/11, escluse quelle classificate o classificabili in A/10.

Con Risoluzione n. 18/E/2012, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che quando gli immobili abitativi sono utilizzati dal soggetto passivo nell'ambito di un'attività di tipo ricettivo (gestione di case-vacanze, affitta camere, ecc.) che comporti l'effettuazione di prestazioni di servizi imponibili IVA, gli stessi devono essere considerati, a prescindere dalla classificazione catastale, alla stregua dei fabbricati strumentali per natura.

Di conseguenza, le spese di acquisto e di manutenzione relative a tali immobili non risentono dell'indetraibilità IVA recata dall'art. 19-bis1, comma 1, lett. i), D.P.R. n. 633/1972.

Il caso sottoposto al vaglio dell’Agenzia delle Entrate

Il caso oggetto della Risposta ad interpello n. 392/2023 riguarda una società esercente attività immobiliare, che intende acquistare un immobile di pregio (una villa), da destinare alla locazione.

Tale immobile è stato acquistato nel 2018 da un’altra società che, dopo aver effettuato sullo stesso un'importante ristrutturazione, ha concesso l’immobile in locazione a soggetti terzi, in ragione di una programmata attività di locazione turistica.

L’operazione di cessione dell’immobile sarà assoggettata ad IVA nella misura del 10%, in quanto effettuata entro cinque anni dal compimento dell'intervento di ristrutturazione dallo stesso soggetto che ha eseguito i lavori.

A seguito dell’acquisto, la società istante intende continuare a gestire la villa nell'ambito dell'attività di locazione turistica, e si è quindi rivolta all’Agenzia delle Entrate chiedendo chiarimenti circa la possibilità di portare in detrazione l'IVA assolta in sede di acquisto dell'immobile, qualificato come “abitativo” (categoria catastale A/7), ma destinato allo svolgimento di una vera e propria attività commerciale (la locazione turistica).

Richiamando le indicazioni a suo tempo rese con la Risoluzione n. 18/E/2012, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che se l’attività turistico-ricettiva è continuata dalla società (anche se per il tramite di un outsourcer) nel rispetto della normativa di settore e le relative prestazioni sono assoggettate ad IVA nella misura stabilita dal n. 120) della Tabella A, Parte III, allegata al D.P.R. n. 633/1972, ossia al 10%, l'imponibilità delle prestazioni di alloggio, in coerenza con i principi generali dell'IVA, determina la possibilità di portare in detrazione l’imposta assolta per l’acquisto dell’immobile, benché relativa a un’unità che sotto l'aspetto catastale si presenta come abitativa.