Come noto, l’art. 1, commi da 100 a 105, Legge n. 197/2022, c.d. Legge di Bilancio 2023, ha riproposto l’assegnazione e la cessione agevolata ai soci degli immobili utilizzati come beni strumentali nell'attività propria dell'impresa. 

Inoltre, la Legge di Bilancio 2023 ha concesso la possibilità della trasformazione agevolata in società semplici delle società commerciali che hanno per oggetto esclusivo o principale la gestione di immobili.

Tale opportunità, da esperire entro il termine del 30 settembre 2023, è riservata alle società in nome collettivo, alle società in accomandita semplice, alle società a responsabilità limitata, alle società per azioni e a quelle in accomandita per azioni, che possiedono:

• beni immobili diversi da quelli di cui all’art. 43, comma 2, primo periodo, TUIR, ossia beni immobili non strumentali per destinazione (immobili strumentali per natura, immobili merce e immobili patrimonio);
• beni mobili registrati non utilizzati come beni strumentali;

e i cui soci, al momento dell’operazione agevolata, risultino iscritti a libro soci alla data del 30 settembre 2022.

L’agevolazione prevede che sulla differenza tra il valore normale dei beni assegnati ai soci e il loro costo fiscalmente riconosciuto si applichi una imposta sostitutiva delle imposte sui redditi e dell'IRAP nella misura dell'8% (10,5% per le società considerate non operative in almeno due dei tre periodi di imposta precedenti a quello in corso al momento dell'assegnazione, della cessione o della trasformazione).

Un’ulteriore imposta sostitutiva, fissata nella misura del 13%, è prevista per la tassazione delle riserve in sospensione d’imposta che si annullano per effetto dell’assegnazione.

È tuttavia previsto che, per le assegnazioni e le cessioni ai soci, le aliquote dell'imposta proporzionale di registro eventualmente applicabili siano ridotte alla metà e le imposte ipotecarie e catastali siano dovute in misura fissa.

L’imposta sostitutiva dovuta deve essere versata nei seguenti termini:

• 60% entro il 30 settembre 2023;
• il restante 40% entro il 30 novembre 2023.

La convenienza di tali assegnazioni e cessioni agevolate dipende da molteplici fattori, tra i quali assume particolare rilievo la tipologia dell’immobile oggetto dell’operazione.

Tra gli immobili strumentali per natura (categorie B, C, D, E e A/10) rientrano quelli che, per le loro stesse caratteristiche, non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni (gli stessi si considerano strumentali anche se non utilizzati o concessi in locazione e comodato).

Tra gli immobili merce, invece, rientrano quegli immobili alla cui produzione o al cui scambio è diretta l’attività di impresa (si tratta, tipicamente, degli immobili detenuti dalle imprese di costruzione).

Infine, tra gli immobili patrimonio rientrano gli immobili ad uso abitativo che non sono direttamente utilizzati nell’attività d’impresa (ossia, gli immobili detenuti a titolo di investimento).

Proprio in relazione a questi ultimi, l’agevolazione prevista dalla Legge di Bilancio 2023 appare senz’altro conveniente.

Gli immobili patrimonio detenuti dalle imprese concorrono alla formazione del reddito di impresa per il valore maggiore tra la rendita catastale rivalutata del 5% ed il canone di locazione (al netto delle spese di manutenzione ordinaria sostenute e documentate nei limiti del 15%).

Poiché la manutenzione ordinaria di questi immobili è generalmente posta a carico del conduttore, nella generalità dei casi l’intero canone di locazione maturato risulta imponibile, senza che sia ammessa alcuna deduzione (neppure per l’IMU e per le quote di ammortamento).

Ai sensi degli artt. 86 e 101, TUIR, rilevano poi le plus/minusvalenze relative alle cessioni e alle assegnazioni di immobili.

Qualora gli stessi immobili siano detenuti direttamente da persone fisiche, invece, in sede di acquisto è possibile applicare l’imposta di registro sul prezzo valore, optare per la cedolare secca, esonerare da tassazione la plusvalenza realizzata dopo cinque anni dall’acquisto e beneficiare dei crediti di imposta riconosciuti per gli interventi sugli immobili (quello per ristrutturazioni e il Superbonus, si ricorda, sono sostanzialmente esclusi per le imprese).

È dunque evidente la convenienza fiscale di detenere un immobile patrimonio al di fuori dal regime di impresa.