Con Sentenza n. 31100 dell’8 novembre 2023, la Corte di Cassazione si è espressa sull’applicabilità del prezzo valore ad una sentenza giudiziale di divisione di immobili, negando l’applicazione del beneficio poiché richiesto oltre i termini previsti.

L’agevolazione recata dall’art. 1, comma 497, Legge n. 266/2005, consente di calcolare il valore degli immobili ceduti, al fine di determinare la base imponibile dell’imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale, assumendo a riferimento il valore catastale del bene trasferito.

Il prezzo valore è tuttavia applicabile solo in presenza delle condizioni espressamente individuate dall’art. 1, comma 497, Legge n. 266/2005, in base al quale è necessario che la cessione riguardi un immobile ad uso abitativo e le relative pertinenze, e che la stessa sia operata nei confronti di persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali (non assume, invece, rilievo la qualità del cedente). È poi necessario che la parte acquirente, all’atto della cessione, avanzi al notaio una apposita richiesta di determinazione della base imponibile con il criterio catastale, e che il corrispettivo pattuito sia indicato nell’atto di compravendita.

Con la Sentenza n. 6/2014, la Corte Costituzionale ha riconosciuto l’applicabilità del prezzo valore all’acquisto di immobili abitativi effettuato in sede di espropriazione forzata. A seguito di tale estensione oggettiva, il beneficio può trovare applicazione anche a fattispecie non comprese nella tradizionale nozione di “cessione immobiliare”, come, ad esempio:

• alle sentenze costitutive con effetto traslativo di cui all’art. 2932, Codice Civile;
• ai lodi arbitrali aventi efficacia traslativa;
• ai verbali di carattere giudiziale che statuiscono la conciliazione tra le parti;
• ai verbali di cui al D.Lgs. n. 28/2010, che recepiscono gli accordi di mediazione aventi efficacia traslativa.

Il riconoscimento della possibilità di applicare il prezzo valore anche ai trasferimenti realizzati in sede giudiziale ha comportato la necessità di adeguare la condizione che impone di richiedere il prezzo valore in atto, al notaio rogante.

In proposito, l’Agenzia delle Entrate, con la Risoluzione n. 38 del 28 maggio 2021, ha chiarito che le dichiarazioni per l’accesso al beneficio, ove non siano rese nelle more del giudizio e recepite nel provvedimento giudiziale, possono essere fornite anche in un momento successivo, purché prima della registrazione, sotto forma della dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà di cui all’art. 47, D.P.R. n. 445/2000.

Con la Sentenza n. 31100/2023, la Corte di Cassazione, dopo aver riconosciuto l’applicabilità del prezzo valore alla sentenza di divisione giudiziale avente ad oggetto immobili, ha ricordato che trattandosi di un’agevolazione, la stessa è oggetto di stretta interpretazione e, pertanto, in nessun caso il requisito formale della esplicitazione in atto del regime agevolativo può essere eliminato valorizzando il comportamento delle parti, ossia le loro intenzioni. L’opzione, inoltre, deve essere comunque espressa “a tempo debito”.

Nel caso sottoposto al vaglio dei Giudici di legittimità, invece, la richiesta di applicazione del prezzo valore è stata espressa solo dopo aver ricevuto l’avviso di rettifica e, nello specifico, con l’istanza presentata all’Amministrazione Finanziaria per ottenere l’annullamento dell’avviso in autotutela.

Di conseguenza, poiché l’applicazione del beneficio non è stata richiesta nei termini e con le modalità adeguate, la Corte di Cassazione ne ha negato l’applicabilità.