L’articolo 67 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR) disciplina la tassazione dei cosiddetti “redditi diversi”. Questi includono le plusvalenze realizzate mediante la cessione a titolo oneroso di beni immobili, tra cui terreni e fabbricati.

In particolare, per quanto di interesse in questa sede, l’articolo 67 prevede che siano considerati redditi diversi:

• le plusvalenze realizzate mediante la lottizzazione di terreni, o l’esecuzione di opere intese a renderli edificabili, e la successiva vendita, anche parziale, dei terreni e degli edifici;
• le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni;
• Le plusvalenze realizzate mediante costituzione a titolo oneroso del diritto di usufrutto e degli altri diritti reali di godimento.

Nel quadro RL della dichiarazione dei redditi delle persone fisiche, al rigo RL6, colonna 1, si devono dichiarare i corrispettivi percepiti per la cessione a titolo oneroso di terreni agricoli e fabbricati acquistati e/o costruiti da non più di cinque anni, con esclusione di quelli acquisiti per successione e delle unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.

Per gli immobili ceduti a titolo oneroso, pervenuti per donazione, ai fini della individuazione del periodo di cinque anni occorre fare riferimento alla data di acquisto o costruzione degli immobili da parte del donante.

Le eventuali spese dei costi inerenti all’immobile ceduto andranno riportati nella colonna 2 del medesimo rigo RL6.

In alternativa, qualora il contribuente abbia optato al momento del rogito notarile per l’assoggettamento all’imposta sostitutiva del 26%, prevista dalla Legge 23 dicembre 2005, n. 266, non si dovranno indicare i corrispettivi di tali cessioni.

Qualora invece la cessione abbia ad oggetto terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria i redditi derivanti dalla plusvalenza andranno indicati nella Sezione II del quadro RM.

Novità della Legge Finanziaria

La Legge di Bilancio 2024 ha introdotto alcune novità significative in materia di tassazione dei redditi da cessione di terreni, fabbricati e diritto di superficie.

Dal 1° gennaio 2024, la costituzione onerosa del diritto di superficie è sempre considerata operazione speculativa. Questa previsione si riferisce a tutti i diritti reali sugli immobili.

La Legge di Bilancio 2024 all’articolo 1, comma 92, prevede l’applicazione della lettera h) del primo comma dell’articolo 67 TUIR a tutte le cessioni di diritti reali di godimento, ossia dei diritti di usufrutto, uso, abitazione, servitù, superficie e enfiteusi. Tali cessioni vengono ora tutte attratte nel perimetro della lettera h) dell’articolo 67 TUIR. La modifica non è di poco conto. Si pensi ad esempio che, fino al 31 dicembre 2023, la costituzione del diritto di superficie in favore di un terzo per la realizzazione di un impianto fotovoltaico rientrava nell’ambito dell’art. 67 lett. b) del TUIR, pertanto se il terreno agricolo sul quale si costituiva in favore di terzi il suddetto diritto era stato acquistato da oltre cinque anni, non si realizzava materia imponibile ai fini delle imposte sul reddito delle persone fisiche, a condizione che l’operazione non rientrasse nell’ambito di un’attività d’impresa. Invece, a partire dal 1° gennaio 2024 la medesima operazione genera una plusvalenza per l’intero valore, dal quale potranno essere dedotti solo i costi di diretta imputazione.

In altri termini, dal 1° gennaio 2024 la costituzione in favore di terzi di un diritto di godimento è ora considerata un’operazione speculativa, indipendentemente dalla data di acquisizione del bene cui si riferisce, ed anche se relativa a terreni non edificabili.

Plusvalenza per cessioni di immobili oggetto di interventi Superbonus

A partire dal 1° gennaio 2024, la Legge di Bilancio 2024 ha introdotto anche una nuova disposizione che riguarda le plusvalenze realizzate dalla vendita di immobili su cui sono stati effettuati interventi con il Superbonus (articolo 119 del D.L. 34/2020), se conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione. Queste plusvalenze rientrano tra i redditi diversi.

Sono previste alcune eccezioni significative a questa regola, ossia gli immobili acquisiti per successione e quelli adibiti ad abitazione principale per la maggior parte del decennio precedente. In questi casi la cessione è esclusa dalla nuova tassazione.

Si segnala che questa normativa riguarda tutte le misure del Superbonus (110%, 90%, 70%, 65%) e sia che la detrazione sia stata fruita direttamente o mediante cessione/sconto sul corrispettivo.

Nelle dichiarazioni dei redditi che dovranno essere presentate a partire dal prossimo anno occorrerà fare particolare attenzione a queste operazioni che, in alcuni casi, potranno interessare anche le imprese agricole.

 

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