Come è noto possono essere fatti oggetto di assegnazione/cessione o trasformazione agevolata esclusivamente gli immobili diversi da quelli strumentali per destinazione; pertanto, per poter accedere al regime agevolato è necessario che i beni al momento dell’effettuazione dell’operazione risultino concessi in locazione. 

Questo essenziale presupposto ha spinto molti operatori di settore ha interrogarsi sugli eventuali profili elusivi di un’operazione posta in essere dopo l’approvazione della Legge di Stabilità e finalizzata a concedere in locazione i beni immobili proprio al fine di poter accedere al regime agevolato.

Gli esperti di Consulenzaagricola.it con la circolare n. 32 del 1 febbraio 2016 si sono già espressi su questa problematica, precisando che a seguito dell’introduzione del nuovo art. 10 bis dello Statuto dei Diritti del Contribuente una siffatta operazione non può in alcun modo essere considerata elusiva; pertanto, se l’Ufficio vuole contestarne la legittimità dovrà eccepire e provare l’esistenza di un contratto di affitto “simulato” al solo fine di usufruire dell’agevolazione.

Questo orientamento è stato sostanzialmente confermato dall’Agenzia delle Entrate che con la circolare 26/E del 01/06/2016, ha precisato “Il cambiamento di destinazione d’uso, anche se effettuato in prossimità della data di assegnazione per acquisire lo status di bene agevolabile, è scelta preordinata all’esercizio di una facoltà prevista dal legislatore dalla quale origina un legittimo risparmio d’imposta non sindacabile”.

Pertanto, se un immobile prima veniva utilizzato direttamente dall’azienda, poi, al momento dell’assegnazione, non risulta più strumentale per destinazione, poiché locato, non si concretizza alcuna ipotesi elusiva, ma la possibilità di usufruire di un “legittimo risparmio di imposta”.

Al fine di non incorrere in contestazioni da parte dell’Ufficio è però essenziale che il contratto di locazione sia effettivo; pertanto, non si deve trattare di un contratto “camuffato” creato ad hoc per fruire dell’assegnazione agevolata.

Ad esempio, se si vuole concedere in affitto un fondo rustico (terreni e fabbricati rurali pertinenziali) è del tutto opportuno redigere un contratto in deroga ex art. 45 del L. 203/82 con la sottoscrizione delle rispettive associazioni di categoria.

Inoltre, il contratto dovrà essere caratterizzato da uno scambio effettivo di prestazioni, quindi il concedente dovrà essere remunerato attraverso la corresponsione di un canone “congruo”, mentre l’affittuario dovrà utilizzare il fondo per l’esercizio delle attività agricole.

Altro aspetto, a nostro avviso fondamentale, è quello della durata del rapporto di affittanza, infatti, al fine di non generare dubbi su una possibile simulazione del rapporto è essenziale che l’affitto non venga consensualmente risolto dalle parti dopo aver usufruito dell’agevolazione.

Ricordiamo che una eventuale contestazione dell’Agenzia in merito alla “simulazione” del contratto di affitto non può in ogni caso rientrare nell’ambito dell’abuso del diritto, ma in una ipotesi di evasione fiscale.

Infatti, in virtù dei nuovi principi che sorreggono la disciplina dettata dall’art. 10 bis dello statuto dei diritti del contribuente l’abuso del diritto è alternativo all’evasione; pertanto, può concretizzarsi solo nel caso in cui vi siano contratti legittimi a fronte di un illegittimo risparmio di imposta.

Infine, evidenziamo che a nostro parere non si concretizza alcuna problematica legata all’abuso anche quando si utilizza la trasformazione agevolata in società semplice e poi si trasferiscono gli immobili fruendo della non rilevanza delle plusvalenze per gli immobili detenuti da più di cinque anni (articolo 67 del Tuir).

La circolare 26/E/2016 conferma che la trasformazione non interrompe il termine di decorrenza del quinquennio. Quindi, fruendo di ciò che il sistema prevede, anche questa è un’ipotesi di legittimo risparmio d’imposta.

Si ricorda che sul nostro portale al seguente link  abbiamo pubblicato gli applicativi per la determinazione del valore catastale degli immobili di proprietà delle società oggetto di trasformazione.