Il 30 settembre è scaduto il termine per porre in essere le operazioni agevolate di assegnazione, cessione e trasformazione godendo dei benefici fiscali previsti dalla Legge di Stabilità 2016.  

Concluso il periodo delle operazioni (e restando in attesa di una loro eventuale riproposizione nella prossima Legge Finanziaria), ora gli addetti ai lavori si devono confrontare con quelli che sono gli adempimenti derivanti dalle decisioni sociali.

Un profilo particolarmente complesso è quello che riguarda gli affitti. Tutti i contratti di affitto relativi ai beni oggetto di assegnazione e cessione agevolata non devono essere rifatti: si ritiene, infatti, che il contratto con la società prosegue a nome del socio assegnatario.

Il primo adempimento necessario è quello che riguarda la comunicazione all’inquilino della modifica del nome del proprietario, anche al fine di normalizzare tutti i rapporti tra locatore e conduttore: tra questi, ad esempio, il pagamento del canone.

Un altro aspetto burocratico da sistemare consiste nell’avviso di avvenuta variazione del locatore all’Agenzia delle Entrate: ciò dovrà avvenire entro 30 giorni dall’assegnazione, in via telematica, tramite l’apposito modello (modello RLI oppure modello 69).

Per tale adempimento non è previsto il pagamento di nessuna imposta: tuttavia, nel caso in cui oggetto dell’assegnazione sia un fabbricato strumentale, occorrerà versare il conguaglio dell’imposta di registro. La società sconta, infatti, l’imposta di registro nella misura dell’1%, mentre per i soggetti privati l’imposta è al 2%. Nulla è dovuto, invece, nel caso in cui il bene sia un fabbricato di tipo abitativo.

In quest’ultimo caso, al soggetto assegnatario, essendo persona fisica, spetta la possibilità di optare per la cedolare secca, che prevede la tassazione proporzionale del canone di affitto al 21%. Per fare ciò, basterà comunicarlo all’inquilino tramite lettera raccomandata, così come precisato dall’Agenzia con la circolare 20/E/2012.

Nell’ambito delle trasformazioni, invece, si ritiene che per i contratti di affitto di immobili abitativi e terreni agricoli non sia necessario alcun adempimento ulteriore: a seguito della variazione dati tramite il modello AA7/10, infatti, la società chiude la partita IVA, ma prosegue l’attività mantenendo lo stesso codice fiscale; pertanto il locatore non cambia. Nel caso di fabbricati strumentali, invece, occorrerà versare la maggior imposta di registro dell’1%.

Si precisa, infine, che la nuova società semplice non è soggetto passivo IVA, quindi non potrà più emettere fattura: al pagamento dei canoni di affitto, quindi, questa dovrà rilasciare una ricevuta, la quale sarà soggetta ad imposta di bollo se essa supera l’importo di 77,47 euro.

La mancata emissione della fattura determinerà conseguenze anche ai fini IRAP, qualora, ovviamente, l’imposta sia dovuta.

Infatti, il canone di affitto non essendo fatturato non potrà essere più dedotto ai fini dell’IRAP dalle società semplici o dalle imprese individuali affittuarie che determinano la base imponibile sulla base delle operazioni registrate ai fini IVA.