Sui fabbricati si concentrano una serie di imposte locali e nazionali che, pur tassando gli stessi beni, hanno finalità diverse: la TASI, l’IMU e imposte sui redditi.

TASSA SUI SERVIZI INDIVISIBILI (TASI) e IMPOSTA MUNICIPALE PROPRIA (IMU)

L’art. 1, comma 639, della Legge n. 147/2013 (c.d. “Legge di stabilità 2014”), ha istituito a decorrere dal 1°

gennaio 2014 l’Imposta Unica Comunale (IUC), che si compone:

- dell’Imposta Municipale Propria (IMU),

- del Tributo per i Servizi Indivisibili (TASI),

- della Tassa sui Rifiuti (TARI).

La TASI e l’IMU sono imposte locali e come tali sono soggette a specifiche “differenze” dovute, oltre che alle loro finalità, alle politiche tributarie deliberate e adottate dai singoli Comuni. Vediamo di definirne gli aspetti generali.

Le scadenze per tali tributi sono rimaste invariate rispetto allo scorso anno. Entro il 16 giugno si dovrà procedere al versamento dell’acconto (50%) mentre il saldo sarà dovuto entro il 16 dicembre (quest’anno al 18 dicembre).

Devono pagare l’IMU il proprietario, il titolare del diritto di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie, l’ex coniuge assegnatario della casa coniugale, il locatario dei beni in leasing, il concessionario di beni demaniali.

La TASI, a differenza dell’IMU, è dovuta anche dal detentore materiale dell’immobile (occupante), purché la detenzione si sia protratta per più di sei mesi nell’anno d’imposta.

Sono pertanto soggetti passivi TASI non solo i titolari di diritti reali (proprietà, uso, usufrutto, abitazione e superficie), ma anche i detentori degli immobili quando non coincidenti con il possessore. In tali casi, possessori e detentori sono tenuti in solido all’adempimento dell’unica obbligazione tributaria. Il detentore dell’immobile, ove diverso dal titolare, è tenuto al pagamento della TASI nella misura compresa tra il 10% e il 30% a seconda di quanto stabilito dal Consiglio Comunale (10% in assenza di delibera).

Entrambi i tributi sono dovuti in base alla percentuale ed ai mesi di possesso (per le frazioni di mese si valuta se il possesso ha superato i 15 giorni).

Se per l’IMU ogni comproprietario è responsabile autonomamente della propria obbligazione tributaria, per la TASI i comproprietari sono responsabili solidalmente ed ogni coinquilino è responsabile autonomamente.

Anche i residenti all’Estero devono versare IMU TASI per gli immobili posseduti in Italia.

Devono pagare la TASI i possessori a qualunque titolo di fabbricati ed aree edificabili, ad esclusione dei terreni agricoli e dell’abitazione principale e relative pertinenze fatta eccezione di quelle classificate nelle categorie catastali A/1; A/8 e A/9. Sono assimilate all’abitazione principale:

a) Unità immobiliari che appartengono a cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibita ad abitazione principale da studenti universitari, soci assegnatari anche senza requisito di residenza;

b) Fabbricati destinati ad alloggi sociali;

c) Casa coniugale assegnata ad uno dei coniugi, a seguito di provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione matrimonio civile;

d) Unico immobile iscritto o iscrivibile nel catasto, come unica unità immobiliare, posseduto, e non locato, dal personale Forze armate, polizia, militare e vigili del fuoco;

e) Unica e sola unità immobiliare ad uso abitativo (categoria catastale da A1 ad A9), posseduta dai cittadini italiani, non residenti in Italia, iscritti all’AIRE, pensionati nei paesi residenti, a patto che non sia affittata o concessa in comodato e relative pertinenze;

f) Unità immobiliare ad uso abitativo posseduta da anziani o disabili residenti in istituto di ricovero o sanitario a seguito di ricovero permanente, qualora l'immobile non sia affittato (se prevista da delibera comunale);

Qualora l'immobile sia occupato da un soggetto che lo destini ad abitazione principale, con esclusione delle categorie catastali A/1; A/8 e A/9, la TASI è dovuta dal proprietario nella percentuale stabilita dal Comune.

Tutti gli altri immobili sono soggetti alla TASI, ad eccezione dei casi di esenzioni TASI (o riduzioni) deliberate dal Comune in cui è ubicato l'immobile.

La base imponibile su cui calcolare la TASI è la stessa valida per il calcolo dell’IMU.

Per i fabbricati, il valore è costituito da quello ottenuto applicando all’ammontare delle rendite risultanti in catasto vigenti al 1° gennaio 2017 e rivalutate del 5 per cento, i seguenti moltiplicatori:

 

Fabbricati classificati nel gruppo catastale A e nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, con esclusione della categoria catastale A/10	160
Fabbricati classificati nel gruppo catastale B e nelle categorie catastali C/3, C/4 e C/5	140
Fabbricati classificati nella categoria catastale A/10 e D5	80
Fabbricati classificati nella categoria catastale D, esclusi quelli D5	65
Fabbricati classificati nella categoria catastale C/1	55

 

Per i fabbricati classificabili nel gruppo catastale D, non iscritti in catasto, interamente posseduti da imprese e distintamente contabilizzati, fino all’anno nel quale i medesimi sono iscritti in catasto con attribuzione di rendita, il valore è determinato sulla base delle scritture contabili moltiplicati per dei coefficienti di rivalutazione annualmente aggiornati.

La base imponibile per i terreni agricoli è data dal reddito dominicale rivalutato del 25% e moltiplicato per 135.

Per le aree edificabili, la base imponibile deve essere determinata tenendo conto del valore commerciale dell'area al 1° gennaio 2017. Tale valore, cd. venale, deve essere determinato dal contribuente che può avvalersi per la stima del valore di un tecnico abilitato.

Sono inoltre previste delle riduzioni per l'abitazione data in comodato d’uso gratuito a figli o a genitori: è riconosciuta infatti una riduzione TASI con sconto 50% per il comodato ad uso gratuito per genitori o figli purché:

- il contratto di comodato sia regolarmente registrato presso l'Agenzia delle Entrate;

- che il comodante possegga un solo immobile in Italia e che risieda e dimori abitualmente nello stesso comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato;

- che il comodante oltre a possedere l’immobile concesso in comodato, possegga nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, fatta eccezione delle abitazioni di categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (c.d. di lusso).

È previsto uno sconto del 25% per gli immobili locati a canone concordato di cui alla legge 9/12/98 n. 431. Tale abbuono è cumulabile con la riduzione del 50% della base imponibile prevista per gli immobili d’interesse storico e artistico.

Inoltre, sono previste riduzioni del 75% per le locazioni nei seguenti casi:

• immobili affittati a studenti universitari;
• contratti di locazione agevolati 3+2;
• contratti transitori da 1 a 18 mesi qualora previsti da accordi territoriali;
• nuovi affitti a canone concordato (dal 2017).

La riduzione TASI per gli immobili destinati alla vendita non locati dall'impresa costruttrice, fruiscono di una riduzione dell'aliquota TASI, variabile a seconda della percentuale fissata dal Comune.

I terreni agricoli sono soggetti solo all’IMU ma sono previste delle esenzioni nei seguenti casi:

a) terreni agricoli posseduti e condotti da coltivatore diretto o IAP, ovunque ubicati (ai fini dell’esenzione vi deve essere congiuntamente possesso e conduzione del fondo);

b) terreni agricoli ubicati nei comuni delle isole minori di cui all’allegato A) annesso alla Legge 28 dicembre 2001, n. 448;

c) terreni agricoli a immutabile destinazione agro-silvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile;

d) terreni (da chiunque posseduti) ricadenti in uno dei comuni di cui all’elenco della Circolare del Ministero delle Finanze n. 9 del 14 giugno 1993, pubblicata nel supplemento ordinario n. 53 alla Gazzetta Ufficiale n. 141 del 18 giugno 1993). In tal caso occorre comunque fare attenzione in quanto alcuni comuni riportano la sigla PD (parzialmente delimitato). In tali casi bisogna verificare se i terreni ricadono effettivamente tra quelli esenti contattando l’ufficio tributi del Comune.

L’area edificabile è soggetta sia ad IMU sia a TASI, ma al riguardo si tenga presente che:

- se l’area edificabile è posseduta e condotta (come terreno agricolo) da un coltivatore diretto/IAP, si applica la stessa disciplina prevista per i terreni agricoli, pertanto sarà esente da IMU e TASI.

- in caso di comproprietà di terreni edificabili posseduti e condotti da un soggetto CD o IAP, la finzione giuridica, secondo cui sono considerati non fabbricabili i terreni posseduti e condotti (per fini agricoli) da CD e IAP, opera per tutti i contitolari di reddito dominicale (anche non CD o IAP). In tali casi il terreno viene considerato agricolo e come tale assoggettato a IMU. Va detto però che su tale aspetto vi sono interpretazioni difformi tra MEF e Cassazione (Vedi nostra circolare n. 158/2017)

Agli imponibili determinati secondo le regole sopra espresse andranno applicate le aliquote previste per le varie tipologie di immobili e le riduzioni (o franchigie/deduzioni) stabilite dai Comuni.

Le dichiarazioni IMU e TASI vanno presentate entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello in cui il possesso o detenzione degli immobili ha avuto inizio o sono intervenute variazioni rilevanti ai fini della determinazione dei tributi. Quindi per le variazioni relative all’anno 2016 il termine per presentare la dichiarazione è il 30 giugno 2017.