In materia di impianti fotovoltaici su terreni concessi in affitto, da tempo l’Agenzia sta conducendo una severa battaglia a colpi di riqualificazioni dei contratti di locazione in cessioni di diritti di superficie da parte del proprietario a favore del titolare degli impianti.

L’attività dell’Agenzia, come è facile da immaginare, ha creato abbondante contenzioso, su cui i giudici di merito e di legittimità sono stati più volte chiamati a pronunciarsi. La questione, peraltro, a partire dal 1° gennaio 2018, non dovrebbe più generare contenzioso, viste le novità legislative che hanno modificato l’art. 20 del Testo Unico del Registro. Tuttavia, la problematica rimane aperta per il passato, visto che sembra difficile un riconoscimento retroattivo della norma da parte dell’Agenzia.

Una recente sentenza sull’argomento è quella prodotta dalla CTR Roma che, con la pronuncia n. 90/1/2018, ha fatto proprie le ragioni dei contribuenti, rigettando puntualmente, nella sostanza, le contestazioni operate dall’Ufficio nei confronti dei proprietari.

Il caso controverso riguardava un terreno concesso in affitto, su cui l’affittuario aveva costruito un impianto fotovoltaico. Secondo l’Agenzia, tale operazione comportava la necessaria riqualificazione del contratto in una cessione del diritto di superficie ed emetteva avviso di liquidazione per il recupero delle relative maggiori imposte di registro, ipotecarie e catastali.

A seguito dell’accoglimento del ricorso del contribuente in primo grado, l’Ufficio presentava appello, sostenendo che la riqualificazione del contratto trovava fondamento in alcuni indicatori che potevano essere chiaramente evinti nel testo contrattuale; ad esempio:

- veniva posto in capo all’affittuario ogni onere connesso alla realizzazione dell’impianto fotovoltaico e alla sua manutenzione (ordinaria e straordinaria), in contravvenzione alla previsione che nessun onere può gravare sull’affittuario per le spese eccedenti l’ordinaria manutenzione;

- l’affittuario si impegnava a trasferire al proprietario del terreno, a titolo gratuito, la proprietà dell’intero impianto al termine del contratto di affitto, richiamando indirettamente la previsione di cui all’art. 953 c.c. in materia di diritto di superficie a tempo determinato.

La CTR romana, chiamata a decidere della questione, ha però respinto le argomentazioni dell’Agenzia, confermando come corretto l’operato del contribuente, rigettando puntualmente le contestazioni operate in sede di appello.

Secondo i giudici, infatti, la ripartizione delle spese era da ritenersi coerente con la disciplina, in quanto riferita ai costi sostenuti per l’impianto (di proprietà dell’affittuario) e non già per il terreno concesso in affitto.

Parimenti, essendo l’impianto fotovoltaico un bene mobile e amovibile, le parti dovevano essere libere di concordarne il destino al termine del contratto di affitto, decidendo pattiziamente se esso dovesse entrare a far parte del patrimonio del locatario o del locatore.

Peraltro, ad ulteriore conferma dell’impossibilità di costituire un diritto di superficie sul fondo, secondo la CTR era fondamentale tenere conto del diritto di superficie ivi già insistente per ragioni di interesse pubblico in favore della rete elettrica nazionale.

Concludendo, quindi, la CTR ha affermato che non sussisteva ragione alcuna per poter procedere alla riqualificazione del contratto di affitto richiesta dall’Agenzia.