Nella prassi, accade spesso che un preliminare di compravendita abbia ad oggetto un fondo rustico in comproprietà di più soggetti. Al verificarsi di quest’ipotesi, tutti i comproprietari dovrebbero partecipare alla stipula del compromesso.

Qualora, al contrario, il preliminare di un bene pro indiviso sia stato sottoscritto solo da alcuni fra i comproprietari, è fondamentale esaminare quali azioni la Legge pone a tutela del promissario acquirente nell’ipotesi in cui, all’atto della stipula del rogito, manchi ancora la firma dei restanti partecipanti alla comunione.

Normalmente, in presenza di un soggetto obbligato a concludere un contratto che si rifiuti di adempiere, la parte non inadempiente può agire ex art. 2932 C.C. ottenendo una sentenza che produce i medesimi effetti del contratto non concluso, salvo che ciò sia possibile e non sia escluso dal titolo. È proprio sull’azionabilità o meno di tale rimedio che la Giurisprudenza di merito e di legittimità si sono interrogate al ricorrere di uno dei seguenti casi:

1° caso: il compromesso è stato sottoscritto unicamente da uno dei promittenti venditori anche in nome degli altri comproprietari che, successivamente, si rifiutano di stipulare il contratto definitivo di compravendita. In questo caso, il promittente venditore si è impegnato nei confronti del promissario acquirente a garantire l’obbligazione del terzo, vale a dire degli altri comproprietari. Se, tuttavia, il comproprietario che non è parte del preliminare non rilascia il suo consenso al promittente venditore o non gli vende la sua quota parte, per il comportamento assunto dal terzo, l’unico responsabile nei confronti del promissario acquirente rimane il promittente venditore, verso cui potrà essere domandata la risoluzione del contratto con contestuale richiesta di risarcimento dei danni. Il promissario acquirente non potrà, invece, chiedere l’esecuzione in forma specifica del contratto non concluso ex art. 2932 C.C., posto che la sentenza del Giudice non può costituire un rapporto differente rispetto a quello che era stato voluto dalle parti con il contratto preliminare. Detto in altri e più chiari termini, il promissario acquirente non può ottenere una sentenza con cui il Giudice obblighi il promittente venditore a concludere il contratto definitivo di compravendita limitatamente alla sua quota parte quando oggetto del preliminare era l’impegno a vendere l’intero complesso immobiliare. Sul punto, il Tribunale di Avellino, con sentenza del 02 aprile 1998, ha statuito che “Nel caso di promessa di vendita effettuata da uno solo dei comproprietari di un bene immobile indiviso, il promissario acquirente non può ottenere ex art. 2932 C.C. il trasferimento dei diritti immobiliari spettanti al solo promittente, salva la responsabilità per inadempimento da parte del promittente, resosi implicitamente garante del fatto del terzo, nei confronti del promissario acquirente”.

2° caso: il compromesso viene sottoscritto da uno soltanto dei comproprietari rifiutandosi, gli altri partecipanti, alla comunione di sottoscriverlo e non partecipando conseguentemente nemmeno alla stipula del rogito. Ancora una volta, la mancanza del consenso di uno fra i comproprietari determina la nullità dell’intero contratto preliminare, non potendo il promissario acquirente agire ex art. 2932 C.C. per chiedere il trasferimento della sola parte di bene promesso in vendita corrispondente alla quota di titolarità del promittente venditore.

Se ne deduce che, per entrambe le casistiche sopra descritte, l’orientamento della Giurisprudenza oramai predominante è nel senso di ritenere nullo il preliminare di bene pro indiviso stipulato solo da alcuni fra i comproprietari (ex multis Cass. Civile, VI Sez., Ordinanza n. 21286/2014; Cass. Civile, Sez. II, n. 4227/2007; Cass. Civile n. 9458/2004).  

Alla luce delle considerazioni sopra esposte, è consigliabile che già al momento della stipula del preliminare di terreno pro indiviso siano presenti tutti i comproprietari, posto che, nell’ipotesi in cui il promittente venditore non si procuri il consenso degli altri comunisti o non acquisti la loro quota parte prima della sottoscrizione del rogito, il preliminare non potrà dispiegare alcun effetto in quanto nullo e al promissario acquirente sarà precluso il rimedio ex art. 2932 C.C.