Possono le parti firmatarie di un preliminare di compravendita condizionare la stipula dell’atto definitivo all’ottenimento, da parte del promissario acquirente, di un mutuo per il pagamento del prezzo di acquisto o la predetta clausola è nulla?

RISPOSTA

Sovente, nella prassi, al contratto preliminare viene apposta una condizione consistente nella possibilità per le parti di stipulare l’atto definitivo di compravendita solo nell’eventualità in cui il promissario acquirente ottenga la concessione di un mutuo per il pagamento del prezzo di acquisto. Detto in altri e più chiari termini, in questo caso, la stipula del rogito viene subordinata al verificarsi o meno di un evento futuro ed incerto.

Occorre, al riguardo, interrogarsi sulla validità di questa condizione. A tal fine, la Cassazione, con la Sentenza dell’11 settembre 2018, n. 22046 ha ribadito un suo consolidato orientamento giurisprudenziale secondo cui è nulla solamente la condizione meramente potestativa, ovvero quella condizione il cui avverarsi dipende unicamente dalla volontà di uno dei contraenti.

Nel caso oggetto di esamina, al contrario, la concessione di un mutuo non è condizionata unicamente dal comportamento, attivo o omissivo, del promissario acquirente, ma anche da fattori estrinseci e dal medesimo non dipendenti, come ad esempio la disponibilità concessa dall’istituto di credito.

Secondo gli Ermellini, la predetta condizione apposta al preliminare è, semmai, mista, vale a dire dipendente dalla volontà sia del promissario acquirente sia di terzi. 

Detta condizione, non essendo rimessa alla mera volontà di una delle parti contrattuali, non può, pertanto, considerarsi nulla.

Con la sentenza sopra richiamata i giudici di legittimità hanno, infine, precisato che, se l’evento futuro ed incerto non si realizza per colpa imputabile al promissario acquirente, per non essersi quest’ultimo intenzionalmente attivato per la tempestiva apertura della pratica di mutuo, la condizione si considera come avverata con la conseguente necessità di andare a rogito (c.d. finzione di avveramento).

È comunque necessario che il promittente venditore provi la condotta dolosa o colposa del promissario acquirente, che può consistere anche in un’azione omissiva cosciente e volontaria.

 

 

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