La cosiddetta “agevolazione prima casa” rappresenta uno dei regimi fiscali di favore maggiormente utilizzati nel nostro paese ed è volto a facilitare l’acquisto della prima abitazione che, come è noto, rappresenta, o forse al giorno d’oggi è meglio dire rappresentava, l’investimento prediletto degli italiani.

La normativa agevolativa contenuta nell’art. 1, Tariffa - Parte prima del D.P.R. 131/1986 permette di pagare l’imposta di registro nella misura del 2%, anziché del 9%, sul valore catastale dell’immobile, mentre le imposte ipotecaria e catastale si versano ognuna nella misura fissa di 50 euro.

Se invece il venditore è un’impresa con vendita soggetta a IVA, l’acquirente dovrà versare l’imposta sul valore aggiunto, calcolata sul prezzo della cessione, pari al 4% anziché al 10%. In questo caso le imposte di registro, catastale e ipotecaria si pagano nella misura fissa di 200 euro ciascuna.

Il regime agevolativo prevede alcune cause ostative, una delle quali è rappresentata dal fatto che l’acquirente, al momento dell’acquisto, non deve essere in possesso di un’altra casa di abitazione nello stesso Comune.

Un siffatto limite potrebbe interessare, e non poco, quegli imprenditori agricoli che hanno acquistato un fondo rustico con un sovrastante fabbricato abitativo usufruendo delle agevolazioni della “piccola proprietà contadina” e, a distanza di qualche tempo, hanno acquistato nello stesso Comune la propria abitazione usufruendo delle agevolazioni “prima casa”.

Agli occhi di un osservatore poco attento queste due operazioni possono non apparire in contrasto, ma non agli occhi dell’Amministrazione che, incrociando semplicemente i dati catastali, si renderebbe subito conto che l’acquisto “prima casa” è stato effettuato da un soggetto già titolare di altro immobile abitativo nello stesso Comune e, a questo punto, la notifica dell’avviso di liquidazione sarebbe inevitabile.

Per meglio comprendere la problematica in esame, come evitarla, come difendersi e le eventuali ripercussioni che ci potrebbero essere sul piano delle agevolazioni PPC, analizzeremo in linea generale la disciplina delle due agevolazioni e gli orientamenti espressi da prassi e giurisprudenza.

Agevolazione Prima Casa

Come afferma l’Agenzia delle Entrate con Circolare n. 38/E del 2005, l’agevolazione prima casa spetta in sede di registrazione dell’atto, sulla scorta delle dichiarazioni rese dal contribuente in ordine alla sussistenza delle condizioni di cui all’art. 1 della Tariffa, Parte Prima, nota II-bis del Testo Unico Registro.