LE NUOVE REGOLE

La tutela degli acquirenti di immobili da costruire, originariamente prevista dal decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, è stata ampliata dal decreto legislativo 12 gennaio 2019, n. 14.

Le nuove norme introducono l’obbligo di stipulare il contratto preliminare avente per oggetto immobili da costruire per atto pubblico o scrittura privata autenticata, e prevedono la nullità del contratto in caso di mancata consegna all’acquirente, all’atto del trasferimento della proprietà, della polizza assicurativa indennitaria decennale.

In questo modo il legislatore ha inteso coinvolgere maggiormente il notaio nel controllo del rispetto delle norme di tutela dell’acquirente, che negli anni precedenti sono state spesso disattese.

Le nuove norme sono in vigore dal 16 marzo 2019 e si applicano ai contratti aventi ad oggetto immobili da costruire per i quali il titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato successivamente a tale data (art. 5, comma 1-ter, D.Lgs. 122/2005).

I PRESUPPOSTI PER L’APPLICAZIONE

La disciplina di tutela degli acquirenti di immobili da costruire presuppone la presenza di requisiti soggettivi e oggettivi.

La tutela si applica quando:

• il venditore è un “costruttore”, inteso come l’imprenditore o la cooperativa edilizia che edifica l’immobile, sia direttamente sia nel caso in cui la realizzazione della costruzione sia data in appalto o comunque eseguita da terzi;
• l’”acquirente” è una persona fisica (la lettera della legge non richiede che sia una persona fisica che agisce al di fuori dell’attività imprenditoriale eventualmente svolta);
• oggetto della vendita sono “immobili da costruire” e come tali si intendono gli immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire (o presentato altro titolo abilitativo edilizio) e che siano ancora da edificare, o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata essendo in uno stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità; la disciplina di tutela non si applicherebbe, dunque, quando non è stato ancora richiesto il titolo abilitativo, come ha stabilito la Corte di Cassazione, nella sentenza 10 marzo 2011, n. 5749, e la Corte Costituzionale, nella sentenza 24 gennaio 2018, n. 32, poiché solo con tale richiesta sorgerebbe una concreta aspettativa dell’acquirente all’ultimazione dell’immobile;