L’avvio della nuova IMU si complica ulteriormente. Se l’imposta riscritta dalla Legge 160/2019 mantiene saldi gran parte degli aspetti della previgente disciplina, ora la giungla che attende i contribuenti è data dalle decisioni dei Comuni di sospendere o prorogare il versamento della prima rata. I contribuenti dovranno quindi verificare le delibere “dell’ultimo minuto” prima di procedere al versamento il prossimo 16 giugno.

Il D.L. n. 34/2020 non ha modificato i termini per il versamento dell’acconto IMU, ma ha previsto una specifica esenzione per gli immobili adibiti a stabilimenti balneari marittimi, fluviali e lacuali, nonché per gli stabilimenti termali e per gli immobili di categoria D/2 destinati all’attività turistico ricettive, a condizione che i proprietari coincidano con i gestori.

I termini di versamento dell’acconto IMU possono essere modificati dalle Amministrazioni locali. Ciò ha visto un’eterogeneità di provvedimenti che, in taluni casi, vedono anche l’ipotesi di rinvio del versamento dell’acconto, ad esclusione della quota destinata alle casse statali, complicando ulteriormente i calcoli per i contribuenti.

IMU sui fabbricati

L’accorpamento della TASI all’IMU dal 2020 non ha modificato alcune peculiarità del tributo.

Rispetto all’IMU versata lo scorso anno, anche per la nuova IMU è confermata l'esenzione per l'abitazione principale non di lusso e relative pertinenze. Nel caso in cui l’immobile destinato ad abitazione principale rientri nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, l’imposta municipale sarà dovuta con aliquota ridotta (0,5%) e si potrà applicare la detrazione di € 200.

Per abitazione principale deve intendersi l'immobile in cui il proprietario e i componenti del suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente, tuttavia, il regolamento comunale può equiparare all’abitazione principale anche l'unità immobiliare posseduta da anziani e disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente, a condizione che la stessa risulti non locata.

Tra le novità per il 2020 è bene segnalare che non è più prevista la possibilità di assimilare un immobile ad abitazione principale. Quindi, per i cittadini italiani iscritti all’AIRE, tutti gli immobili posseduti in Italia sono soggetti a imposta.

L’esenzione IMU è confermata anche per i seguenti immobili che vengono equiparati all’abitazione principale:

• casa familiare assegnata con Provvedimento del Giudice, a prescindere dalla proprietà in capo ai genitori o ad altri soggetti e i requisiti della residenza e della dimora dell'assegnatario;
• gli immobili delle cooperative edilizie a proprietà indivisa adibiti ad abitazione principale e relative pertinenze dei soci assegnatari;
• le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa destinate a studenti universitari soci assegnatari, anche in assenza di residenza anagrafica;
• i fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali, come definiti dal Decreto del Ministro delle Infrastrutture del 22 aprile 2008, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 146 del 24 giugno 2008, adibiti ad abitazione principale;
• un solo immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, posseduto e non concesso in locazione dal personale in servizio permanente appartenente alle Forze Armate, alle Forze di Polizia ad ordinamento militare e da quello dipendente delle Forze di Polizia ad ordinamento civile, nonché dal personale del Corpo nazionale dei Vigili del Fuoco e, fatto salvo quanto previsto dall'articolo 28, comma 1, del Decreto Legislativo 19 maggio 2000, n. 139, dal personale appartenente alla carriera prefettizia, per il quale non sono richieste le condizioni della dimora abituale e della residenza anagrafica.

Sono inoltre esclusi da IMU i seguenti immobili:

• fabbricati classificati  o classificabili nelle categorie catastali da E/1 a E/9;
• fabbricati con destinazione ad usi culturali quali ad esempio musei, biblioteche, cineteche, ecc.;
• fabbricati destinati esclusivamente all'esercizio del culto, purché compatibile con le disposizioni degli artt. 8 e 19 della Costituzione, e loro pertinenze;
• fabbricati di proprietà della Santa Sede;
• immobili dello Stato, delle Regioni o dei Comuni, ecc. e quelli appartenenti agli Stati esteri e alle organizzazioni internazionali per i quali è prevista l'esenzione in base ad accordi internazionali resi esecutivi in Italia;
• immobili posseduti e utilizzati dagli enti non commerciali di cui all'art. 7, comma 1, lett. i), D.Lgs. n. 504/92 destinati allo svolgimento di attività non commerciali. In caso di uso promiscuo, restano immutati i criteri per assoggettare ad IMU la parte destinata alle attività commerciali.

La soppressione della TASI e l’accorpamento della relativa componente all’IMU vede, da quest’anno, l’applicazione della nuova IMU anche ai fabbricati rurali ad uso strumentale ed ai fabbricati costruiti e destinati dall'impresa costruttrice alla vendita, c.d. "beni merce".

L’aliquota base per tali immobili è del 1 per mille, ma i Comuni potranno ridurla fino al completo azzeramento.

Il comma 745 della Legge 160/2019 conferma le modalità di calcolo della base imponibile per i fabbricati. Pertanto, alla rendita catastale rivalutata del 5% dovrà essere applicato il moltiplicatore corrispondente alla tipologia dell'immobile:

Fabbricati classificati nel gruppo catastale A e nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, con esclusione della categoria catastale A/10	160
Fabbricati classificati nel gruppo catastale B e nelle categorie catastali C/3, C/4 e C/5	140
Fabbricati classificati nella categoria catastale A/10 e D5	80
Fabbricati classificati nella categoria catastale D, esclusi quelli D5	65
Fabbricati classificati nella categoria catastale C/1	55

 

Per i fabbricati strumentali classificabili nel gruppo catastale D, non iscritti in catasto, interamente posseduti da imprese e distintamente contabilizzati, fino all’anno nel quale i medesimi sono iscritti in catasto con attribuzione di rendita, la base imponibile è determinata sulla scorta dei valori contenuti nelle scritture contabili moltiplicati per dei coefficienti di rivalutazione. Si segnala che quest’anno non è ancora stato pubblicato il decreto che fissa gli appositi coefficienti di adeguamento ai costi storici.

Per quanto riguarda la determinazione dell’IMU per i fabbricati, il comma 747 della L. 160/2019 conferma le riduzioni del 50% previste per:

• i fabbricati di interesse storico o artistico (con vincolo diretto);
• i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell'anno durante il quale sussistono dette condizioni;
• le unità immobiliari, fatta eccezione per quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta entro il primo grado, che le utilizzano come abitazione principale, a condizione che il contratto sia registrato, che il comodante possieda una sola abitazione in Italia e risieda anagraficamente nonché dimori abitualmente nello stesso Comune in cui è situato l'immobile concesso in comodato; il beneficio si applica anche nel caso in cui il comodante, oltre all'immobile concesso in comodato, possieda nello stesso comune un altro immobile adibito a propria abitazione principale, ad eccezione delle unità abitative classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. Il beneficio di cui alla presente lettera si estende, in caso di morte del comodatario, al coniuge di quest'ultimo, in presenza di figli minori.

I terreni agricoli e aree edificabili

Non vi sono novità per il calcolo dell’IMU sui terreni agricoli, compresi quelli non coltivati. In tali ipotesi, la base imponibile IMU è determinata dal valore ottenuto applicando all'ammontare del reddito dominicale risultante in catasto, vigente al 1° gennaio dell'anno di imposizione, rivalutato del 25% ai sensi dell'articolo 3, comma 51, della Legge 23 dicembre 1996, n. 662, un moltiplicatore pari a 135.

È comunque confermata l'esenzione IMU per i terreni agricoli:

• posseduti e condotti da coltivatori diretti e IAP, iscritti alla previdenza agricola, comprese le società agricole di cui all'art. 1, comma 3, D.Lgs. n. 99/2004, indipendentemente dall'ubicazione;
• ubicati nei Comuni delle isole minori di cui all'Allegato A annesso alla Legge n. 448/2001;
• a immutabile destinazione agro-silvo-pastorale, a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile;
• ricadenti in aree montane o di collina delimitate ai sensi dell'art. 15, Legge n. 984/1977, sulla base dei criteri individuati dalla C.M. 14/06/1993, n. 9.

Per le aree edificabili le novità introdotte dalla nuova IMU riguardano la definizione delle aree costituenti parte integrante del fabbricato, la cui definizione è la seguente: “l’area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza esclusivamente ai fini urbanistici, purché accatastata unitariamente”.

In base alla nuova definizione, è necessario provvedere all'accatastamento unitario per evitare la tassazione. In alternativa, come chiarito dalla Circolare 1/DEF 2020, l'esenzione è ammessa anche a fronte della semplice graffatura di dette superfici.

Il comma 746 dell'articolo 1 della Legge di Bilancio 2020 (L. 160/2019) conferma che “per le aree fabbricabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell'anno di imposizione, o a far data dall'adozione degli strumenti urbanistici avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche”.

In base alle nuove disposizioni, emerge l’intento del legislatore di codificare il problema della tassazione di un’area fabbricabile che diventa tale nel corso dell'anno e che di conseguenza non aveva un valore di mercato al 1° gennaio perché considerata unica con il fabbricato. Inoltre, è stata prevista la possibilità per i Comuni di stabilire, con proprio regolamento, il diritto al rimborso dell'imposta pagata per le aree successivamente divenute inedificabili.

 

Per approfondire il tema si rimanda alla Circolare 129/2020