Ai sensi dell’art. 1, comma 746, Legge n. 160/2019, la base imponibile delle aree edificabili è costituita dal valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione o, se successiva, alla data di adozione degli strumenti urbanistici, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, oppure ai prezzi medi rilevanti sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.

Pertanto, qualora intervengano in corso d’anno variazioni del piano regolatore (con la conseguente modifica della destinazione urbanistica dei terreni), il valore venale deve essere determinato a partire dalla data di adozione del nuovo strumento urbanistico (e non al 1° gennaio dell’anno di imposizione). Ad esempio, qualora la modifica del piano urbanistico generale sia adottata il 25 maggio 2021, ai fini della determinazione dell’acconto di giugno, in scadenza il prossimo 16/06/2021, occorre considerare l’area quale terreno per cinque mesi e quale area edificabile per un mese.

Sul punto si evidenzia che, ai fini IMU, si considerano edificabili tutte le aree utilizzabili a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo e dall’approvazione della Regione.

I Comuni possono stabilire i valori venali minimi delle aree fabbricabili al fine di supportare i contribuenti nella determinazione di tali valori. Tuttavia, qualora gli importi deliberati si ritengano eccessivi, è comunque possibile applicare valori inferiori (la cui determinazione sia supportata da una perizia di parte).

La natura del terreno è indicata nel certificato di destinazione urbanistica (allegato al rogito di compravendita), ma è comunque possibile richiedere al Comune un’attestazione circa la natura edificabile o meno del terreno posseduto.

Le modifiche al valore venale utilizzato ai fini della determinazione del tributo devono essere comunicate con la Dichiarazione IMU, in scadenza il prossimo 30 giugno 2021.

I terreni posseduti e condotti da IAP

Qualora il terreno, pur a destinazione edificabile, sia posseduto e condotto da un coltivatore diretto o da un imprenditore agricolo professionale (IAP), iscritti nella previdenza agricola, è espressamente prevista l’esenzione dall’IMU. Più precisamente, il comma 741 della Legge 160/2019 dispone che “sono considerati, tuttavia, non fabbricabili, i terreni posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali di cui all'articolo 1 del Decreto Legislativo 29 marzo 2004, n. 99, iscritti nella previdenza agricola, comprese le società agricole di cui all'articolo 1, comma 3, del citato Decreto Legislativo n. 99 del 2004, sui quali persiste l'utilizzazione agro-silvo-pastorale mediante l'esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura e all'allevamento di animali”.

I terreni posseduti e condotti da tali soggetti, anche se edificabili, sono dunque considerati agricoli in forza dell’esenzione accordata dal successivo comma 758 dell’art. 1, Legge n. 160/2019.

Tale fictio iuris trova applicazione anche sui terreni delle società agricole di cui all’art. 1, comma 3, D.Lgs. n. 99/2004, sui quali persiste l’utilizzazione agro-silvo-pastorale mediante l’esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura e all’allevamento di animali.

L’esenzione trova quindi applicazione a condizione che i coltivatori diretti, gli imprenditori e le società agricole posseggano e conducano il terreno.

In caso di comproprietà, l’esenzione si applica a tutti i proprietari, anche se il terreno è condotto solamente da uno di essi, in possesso dei requisiti richiesti (per approfondimenti: circolare 114/2020 e circolare 333/2021).