La cessione di cubatura rappresenta l’accordo con il quale il proprietario di un’area edificabile, per la quale non ha sfruttato o non intende sfruttare integralmente la relativa potenzialità edificatoria, previa definizione di un corrispettivo, trasferisce ad altro soggetto la volumetria non utilizzata, consentendo a quest’ultimo di disporre di una maggior volumetria edificabile sul proprio fondo rispetto a quella originariamente prevista.

Si tratta di un’operazione che ha assunto e assumerà sempre più particolare interesse, poiché rappresenta anche un’opportunità per limitare il consumo del suolo, consentendo, nel rispetto dei regolamenti edilizi, di ottimizzare gli edifici di nuova costruzione oppure oggetto di ristrutturazione, al fine di adattarli alle necessità dei costruttori e dei committenti.

L’Amministrazione Finanziaria, in passato, aveva assimilato la cessione di cubatura alla cessione di un diritto reale di natura immobiliare, riconducendo l’operazione ad una cessione di beni, disciplinata dall’art. 2 del Decreto IVA (Circolare n. 27/E/2012, Risoluzione n. 233/E/2009).

Con la Risposta a Interpello n. 69/2023, l’Agenzia delle Entrate, facendo proprie le conclusioni della Sentenza n. 16080/2021 delle Sezioni Unite della Cassazione, definisce la cessione di cubatura quale contratto avente ad oggetto la prestazione di servizi, rientrante nella definizione di cui all’art. 3, D.P.R. n. 633/1972, in quanto assimilabile agli obblighi di “fare, di non fare e di permettere”.

La Corte di Cassazione, nella Sentenza n. 16080/2021, intervenendo sulla qualificazione della cessione di cubatura ai fini dell’imposta di registro, aveva affermato che: “(…) la cessione di cubatura, con la quale il proprietario di un fondo distacca in tutto o in parte la facoltà inerente al suo diritto dominicale di costruire nei limiti della cubatura assentita dal piano regolatore e, formandone un diritto a sé stante, lo trasferisce a titolo oneroso al proprietario di altro fondo urbanisticamente omogeneo, è atto:

• immediatamente traslativo di un diritto edificatorio di natura non reale a contenuto patrimoniale;
• non richiedente la forma scritta ad substantiam ex art.1350 Cod.Civ.;
• trascrivibile [nei registri immobiliari] ex art.2643, n. 2 bis Cod.Civ.;
• assoggettabile ad imposta proporzionale di registro come atto “diverso”, avente ad oggetto prestazione a contenuto patrimoniale ex art. 9 Tariffa Parte Prima allegata al D.P.R. 131/86 nonché, in caso di trascrizione e voltura, ad imposta ipotecaria e catastale in misura fissa ex artt. 4 Tariffa allegata al D.Lgs. 347/90 e 10, co. 2, del medesimo D.Lgs.”

L’inquadramento della cessione di cubatura come un accordo privato di natura patrimoniale, privo di natura reale, non consente quindi di fare ricadere l’operazione nell’ambito dell’art. 2 del D.P.R. n. 633/1972, il quale, al primo comma, richiama nella definizione di cessione di beni “gli atti a titolo oneroso che importano trasferimento della proprietà, ovvero costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento su beni di ogni genere”.

Pertanto, l’Agenzia delle Entrate, chiamata a fornire indicazioni in merito alla cessione di cubatura posta in essere da una società di capitali, ha ritenuto coerente l’inquadramento ai fini IVA nella definizione rappresentata al primo comma dell’art. 3, D.P.R. n. 633/1972, ossia tra le prestazioni verso corrispettivo dipendenti da obblighi di fare, di non fare e permettere quale ne sia la fonte. Tali prestazioni di servizi sono soggette all’applicazione dell’IVA con l’aliquota ordinaria del 22%.

Conseguentemente, in virtù dell’alternatività IVA imposta di registro di cui all’art. 40 del D.P.R. n. 131/1986, l’imposta di registro si applica nella misura fissa (200 euro).