Il semplice avvio della procedura amministrativa finalizzata alla edificabilità assume rilevanza ai fini impositivi, determinando un incremento di valore dell’immobile che costituisce manifestazione di ricchezza e capacità contributiva. Questo è il principio condiviso anche dalla Corte di Cassazione (Ordinanza n. 26897/2021) in materia di identificazione di un’area fabbricabile ai fini della determinazione dell’IMU.

A questo riguardo è bene ricordare la definizione normativa di area fabbricabile rilevante ai fini IMU: ai sensi dell’art. 1 comma 741 lett. d) della L.160/2019^[1] “d) per area fabbricabile si intende l'area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi, […] Si applica l’articolo 36, comma 2, del Decreto Legge 4 luglio 2006, n.  223, convertito, con modificazioni, dalla Legge 4 agosto 2006, n. 248”^[2]. 

Ai sensi del richiamato art. 36, un’area “è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione della Regione e dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo”.

La Corte di Cassazione, con l’Ordinanza n. 26897/2021, ha ribadito il consolidato orientamento giurisprudenziale, secondo il quale, in tema di ICI (ma i principi possono essere estesi anche all’IMU), il momento da cui l’adozione del Piano Regolatore Generale (PRG) del Comune produce effetti ai fini della qualifica di edificabilità è da identificarsi già con l’adozione stessa del PRG da parte del Comune.

Non hanno quindi rilevanza le fasi successive all’adozione quali possono essere la facoltà di presentare osservazioni da parte dei soggetti interessati e le successive controdeduzioni del Comune, a cui seguente l’esame del progetto definitivo e quindi l’approvazione da parte della Regione. Non rileva nemmeno il regime di c.d. salvaguardia, vigente tra il momento di adozione del PRG e la sua approvazione definitiva.

Il caso affrontato nella richiamata Ordinanza riguardava avvisi di accertamento per omesso versamento ICI per l’anno 2011. Il contribuente impugnava i predetti avvisi deducendo che alla data del 1° gennaio 2011 i terreni erano da considerarsi come non edificabili. In particolare, il Piano di governo del territorio era stato adottato dal Comune, mutando la destinazione dei predetti terreni, in data 11 maggio 2011, approvato il 25 novembre 2011 ed infine reso efficace dalla Regione in data 18 gennaio 2012.

Secondo la Cassazione, il semplice inizio del procedimento di trasformazione urbanistica è sufficiente a far lievitare il valore venale dell’immobile, le cui eventuali oscillazioni (dipendenti inter alia dall’andamento del mercato e dalle modifiche del piano regolatore) possono giustificare soltanto una variazione del prelievo nel periodo d’imposta.

Peraltro, viene ribadito che la nozione di edificabilità rilevante ai fini tributari è distinta ed autonoma rispetto a quella rilevante ai fini urbanistici, essendo diverse le finalità perseguite dalla legislazione urbanistica rispetto a quelle della legislazione fiscale^[3].

Alla luce di quanto sopra, è evidente come la giurisprudenza applichi pedissequamente il dettato normativo in materia di aree edificabili, non dando quindi rilevanza al fatto che lo strumento urbanistico adottato dal Comune (PRG) sia stato successivamente oggetto di richieste di revisione o non abbia ancora avuto attuazione, anche dopo diverso tempo dalla sua adozione ed oltre i termini massimi del regime di salvaguardia^[4].

Da ultimo, segnaliamo che tale orientamento era già stato adottato dalla Corte di Cassazione in materia di imposte dirette
( Per l’edificabilità di un terreno è determinante il PRG del Comune ).

Le problematiche riguardanti l’IMU sulle aree edificabili in ambito agricolo verranno ulteriormente approfondite durante il webinar che si terrà in data 4 maggio 2023 - L’IMU e la TARI nelle attività agricole. Agevolazioni, adempimenti e criticità da non sottovalutare.

 

^[1] Normativa istitutiva dell’IMU;

^[2] La stessa norma esclude dalla definizione di terreni fabbricabili i terreni c.d. agricoli, “posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali di cui all'articolo 1 del Decreto Legislativo 29 marzo 2004, n.  99, iscritti nella previdenza agricola, comprese le società agricole di cui all'articolo 1, comma 3, del citato Decreto Legislativo n. 99 del 2004, sui quali persiste l’utilizzazione agro-silvo-pastorale mediante l’esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura e all’allevamento di animali”;

^[3] Mentre la seconda mira ad adeguare il prelievo fiscale alle variazioni dei valori economici dei suoli (che si registrano e si modificano dal sorgere della mera aspettativa di ius edificandi), la prima ha l’obiettivo di garantire il corretto uso del territorio urbano e quindi prevede che lo ius edificandi non possa essere esercitato fin tanto che gli strumenti urbanistici non siano perfezionati;

^[4] Cfr. Cass. n. 17818/2017.