La Corte di Giustizia del Veneto pubblica un’altra pronuncia (la Sentenza 53/5/2023) che ammette la cedolare secca sugli affitti anche quando l’inquilino è una società.

La cedolare secca, così come previsto dalla norma, è applicabile ai soli contratti di locazione relativi ad immobili ad uso abitativo e alle relative pertinenze.

Il Legislatore ha previsto la possibilità di applicare la cedolare secca alle locazioni solo qualora il locatore sia una persona fisica che non svolge un’attività imprenditoriale; egli deve essere titolare del diritto reale sull’immobile oggetto del contratto di locazione.

Nulla viene detto dalla norma in merito alla qualifica dell’affittuario che, pertanto, potrà essere sia una persona fisica che una società. Tale orientamento è stato confermato di recente dalla Corte di Giustizia del Veneto, con Sentenza n. 53/2023.

La pronuncia è fondata sul fatto che il dato letterale e la ratio della normativa (articolo 3, D.Lgs. 23/2011) circoscrivono l’ambito di applicazione della cedolare secca al verificarsi di due requisiti (il locatore deve essere una persona fisica e l’immobile deve essere locato ad uso abitativo). In pratica, il canone di locazione relativo ai contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze può essere assoggettato a cedolare secca su scelta del locatore, in presenza dei requisiti di legge. I Giudici affermano che “la norma non parla di qualifica del conduttore e non vi può essere equiparazione tra locatore e conduttore”.

La Sentenza emanata dai Giudici del Veneto sposa un orientamento giurisprudenziale già presente (Corte di Giustizia dell’Umbria, Sentenza n. 257/2022) in cui l’organo giudicante aveva precisato che “la norma non fa alcun riferimento al conduttore, e non poteva essere altrimenti, considerato che trattasi di soggetto non interessato dal favor fiscale e, pertanto, irrilevante ai fini della norma stessa”. Ne deriva che “non può avere alcun rilievo la diversa interpretazione dettata dalle Entrate con la Circolare n. 26/E del 2011 considerato che tam quam non esset ove in contrasto con la Legge”.

Purtroppo, tale orientamento non risulta univoco. Infatti, esistono anche pronunce giurisprudenziali contrarie che lasciano ancora aperto un dibattito in materia.

In senso restrittivo si era già espressa anche l’Agenzia delle Entrate, che non ha mai concesso la possibilità di applicare la cedolare secca in presenza di un inquilino società. Secondo l’Amministrazione Finanziaria, il sesto comma dell’articolo 3 del D.Lgs. 23/2011 sembrerebbe porre una limitazione soggettiva all’applicazione della cedolare secca, escludendo le locazioni ad uso abitativo effettuate nell’esercizio di un’attività d’impresa o di arti e professioni.

La posizione delle Entrate la si ricava dalla Circolare 26/E/2011^[1] in cui l’Agenzia sostiene che la disposizione summenzionata escluderebbe le società commerciali dall’applicazione della cedolare secca.

Alla luce di quanto detto, visti i diversi orientamenti al momento presenti, la questione è tutt’altro che certa. In attesa di un chiarimento istituzionale o della Suprema Corte, suggeriamo di agire con prudenza.

 

 

^[1] Circolare 26/E/2011, § 1.2, “..Esulano dal campo di applicazione della norma in commento, i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti”.